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동탄2신도시 평당 800만원대 분양 가능할까, 토지 저렴하게 수용하고 정부와 지자체의 광역교통망 분담율 높여야 하지만 쉽지 않은 문제, 판교처럼 분양가 높아질 가능성, 다만 최후의 방법으로 용적률을 높이는 방법으로 억지로 맞출 가능성도 정부가 오는 2010년 초 분양되는 화성 동탄2신도시의 분양가를 평당 800만원대라는 파격적인 가격에 묶는다는 계획이지만 녹록지 않을 것이라는 분석이 나오고 있다. 전문가들은 5일 “토지수용비와 정부ㆍ지자체의 광역교통망 설치비 분담률이 관건이 되겠지만 어느 것 하나 쉽지 않은 문제”라고 지적했다. 다만 정부가 최후의 수단으로 용적률을 높이는 방법 등을 통해 분양가를 맞출 가능성도 있다는 분석도 나오고 있다. ◇광역교통망 건설에 수조원 소요될 듯=건설교통부의 한 관계자는 이날 “동탄2신도시의 광역교통망 건설을 위한 국가와 지방자치단체의 분담률이 절반이 채 안될 것”이라고 밝혔다. 이는 현재 정부가 추진 중인 동탄2신도시와 서울간 직통 고속도로 2곳과 철도 추가연결 비용에 대해 절반 이상을 동탄2신도시 입주민들이 부담하게 될 것이라는 얘기다. 문제는 동탄2신도시의 광역교통망 구축에 최대 수조원이 들 것으로 보인다는 점이다. 동탄1신도시의 경우 광역교통망 구축비용이 1조7,000억여원이 소요돼 이중 56%(9,600억여원)가 분양가에서 충당됐다. 이런 상황에서 과연 동탄2신도시의 분양가를 지난 2004년 6월 분양했던 동탄1신도시(평당 700만원 후반대)보다 약간 높은 선에서 책정할 수 있을지는 좀더 지켜봐야 한다는 지적이다. 물론 정부가 민자도로를 건설하는 등 비용절감 방안을 택할 경우에는 부담이 다소 감소할 가능성도 있다. ◇땅값 이미 많이 올라 부담 커져=동탄2신도시는 땅값도 이미 적지않게 올라 부담이 만만치 않을 전망이다. 토지공사에 따르면 화성시의 땅값은 2001년부터 올해 4월까지 58% 상승했고 보상비 산정의 기준인 공시지가는 350%나 급등했다. 화성 청계리 K공인 관계자는 “동탄1신도시의 토지보상가는 5~6년 전 평당 30만원이었으나 동탄2신도시는 내년 2ㆍ4분기 중 평당 50만~100만원 정도는 줘야 할 것”이라고 내다봤다. 화성 영천리 T공인 관계자도 “땅값도 많이 올라 건물을 지을 수 있는 도로변은 평당 1,000만원, 관리지역 논은 평당 100만원 이상, 농림지역 논도 평당 60만~70만원선에 호가가 형성돼 있다”며 “어림잡아 토지수용가가 평당 70만~80만원은 되지 않겠느냐”고 말했다. ◇분양가 인상 가능 분석 제기=황용천 해밀컨설팅 사장은 “판교의 예에서 보듯이 정부 계획대로 동탄2신도시의 교통시설을 크게 확충하고 쾌적한 자족도시를 건설하려면 분양가가 오를 가능성이 높다”고 우려했다. 실제 판교신도시의 경우 정부는 당초 중소형 아파트의 분양가를 850만원 이하로 묶겠다고 했으나 결국 지난해 1,176만원선에 분양했고 채권입찰제가 적용된 중대형은 1,810만원선까지 급등했다. 이밖에 동탄2신도시 중대형 청약자는 최근 동탄1신도시 중대형 아파트 호가(평당 1,500만원 안팎)를 기준으로 할 경우 평당 450만원 안팎의 채권을 사야 되고 현금화를 위해서는 평당 100만 가량은 할인판매해야 할 것으로 보인다. ◇건교부, 32평형 기준 평당 850만원 미만 가능=건교부는 땅값이 물가상승률 정도 오를 것이라는 가정하에 토지보상비와 건축비 등을 고려해 시뮬레이션을 한 결과 32평형 기준으로 평당 850만원 미만에서 분양이 가능할 것이라고 밝혔다. 이는 동탄2신도시의 용적률을 175%, 건축비(가산비 포함)를 평당 502만원으로 잡은 것이다. 김동수 건교부 신도시기획팀장은 “청계2지구는 임야와 농지가 많아 토지수용비 부담이 작고 토지분양도 조성원가(토지보상비+기반시설 설치비+광역교통시설 설치비)의 110%에 할 예정이며 광역교통망 건설도 국가와 지자체가 분담하게 될 것”이라고 말했다. 김선덕 건설산업전략연구소 소장은 “정부가 판교를 반면교사로 삼아 동탄2신도시에서는 분양가 상승요인이 발생할 경우 용적률 높이기, 녹지비율 감축, 민자 유치 등을 통해 분양가를 맞추려 할 것”이라고 내다봤다. 한편 국세청은 지난해 7월1일 이후 동탄면 송리ㆍ산척리 일대에 사업자등록을 한 250명에 대해 일제점검에 착수했다. 한상률 국세청 차장은 이날 한 라디오 방송에 출연, “(위장 사업자 가운데) 투기세력이 개입했거나 취득자금이 불분명한 경우가 없는지에 대해서도 면밀히 분석할 예정”이라며 “동탄면에 스키장 대여점 등을 차린 경우도 있다”고 말했다. 한 차장은 또 “투기 혐의가 있는 경우에는 지난 5년간의 모든 부동산 거래에서 세금을 탈루한 혐의가 있는지를 본다”며 “그런 과정에서 기업자금을 변칙적으로 유출해 부동산 투기에 사용했을 경우 그 기업까지도 세무조사 대상에 포함된다”고 말했다.
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