[8.31 대책 한달] ② 집값 하락세 '롱런' 시작

향후 부동산 시장은 8.31 종합대책의 정책 효과가 점차 가시화되면서 하향 안정세가 장기간 유지될 것으로 시장 전문가들은 전망하고 있다.

투자 수요가 몰렸던 서울 강남 재건축 단지를 중심으로 시작된 호가 하락세가이미 일반 아파트로 확산될 조짐을 보이고 있고 대책 시행을 위한 입법화 과정이 순조롭게 진행되면 정부의 확고한 정책의지가 시장에 본격적으로 반영될 것으로 보이기 때문이다.

전문가들은 아직도 완전히 의구심을 떨치지 못하고 있는 시장 참여자들이 입법화를 고비로 행동에 나서게 돼 집값은 하향 조정을 받게 될 것으로 진단하고 있다.

◇ 강남 집값 하락세.. "아직 시작도 안했다" = 전문가들은 이번 대책이 2003년10.29 대책보다 훨씬 광범위하고 파급력도 커 집값 조정도 장기간 지속될 것으로 예측하고 있다.

특히 내년 상반기 강남권에 대규모의 입주 물량이 예정돼 있어 큰 폭의 가격 조정이 불가피할 것으로 보이며, 송파 신도시 분양과 판교, 동탄 신도시 입주가 시작되는 2008년 이후에는 추가 조정이 예상된다는 것이다.

RE멤버스 고종완 대표는 "최근의 강남권 집값 하락세는 최소한 내년 상반기까지지속돼 5-10％의 하락폭을 기록할 것"이라고 내다봤다.

고 대표는 "강북 집값은 떨어지기보다는 보합세를 유지하고 특히 뉴타운과 광역개발의 영향권에 있는 지역은 오히려 소폭 반등할 수도 있다"며 "수도권의 경우도남부는 강남과, 북부는 강북과 연동돼 같은 방향으로 움직이게 될 것"이라고 내다봤다.

특히 `도시 및 주거환경정비법'과 `소형평형의무비율'을 피하기 위해 2003년 상반기 서둘러 분양된 서울 강남권 아파트들이 대거 입주를 시작, 내년 상반기 9천400가구 이상의 입주 물량이 예정돼 있어 정부 대책과 맞물려 시너지 효과를 낼 수 있다는 분석도 있다.

건설산업전략연구소 김선덕 소장은 "강남 아파트 입주 물량과 서울 전체 아파트가격 변동률은 상당한 역비례 관계를 보이고 있다"며 "내년 상반기 강남에 쏟아지는입주물량으로 부동산 가격은 적어도 내년 2.4분기까지 큰 폭의 조정을 받을 수 있다"고 말했다.

김 소장은 "내년 3.4분기에는 강남 입주물량이 다소 줄어들지만 다시 가격이 오를 것인지는 종합부동산세, 2주택 양도소득세 유예기간, 금리 인상 등의 변수에 따라 결정될 것"이라고 전망했다.

그러나 정부 정책이 세금 위주로 이뤄져 있기 때문에 실제로 집주인들에게 세금부담으로 이어질 때까지는 기다려봐야 한다는 의견도 있다.

저스트알 김관영 대표는 "정책이 본격적인 효과를 거두려면 실제로 세금부담이발생하고 이에 따른 집값 하락에 대한 기대감이 있어야 한다"며 "종부세 등 각종 세제 관련 조치들이 입법화될 때까지는 관망세가 지속될 수도 있다"고 말했다.

건국대 조주현 교수도 "부동산 대책이 국회에서 통과되고 양도세 유예기간이 지나는 내년 하반기까지는 가야 가시적인 성과가 나올 것 같다"고 내다봤다.

◇ 전세시장 강세 지속..월세전환 가속화 전망 = 전세 시장은 입주물량이 부족한데다 주택 매수보다는 임대를 택하는 수요자가 늘어나 당분간 강세가 지속될 것으로 전망된다.

특히 늘어난 세금부담을 피하기 위해 전세 보증금을 올리는 것보다는 늘어난 부담을 5-6％ 이자율로 계산해 월세로 받는 사례가 늘면서 전세의 월세전환 경향이 확산될 것으로 예상된다.

고종완 대표는 "전셋값 상승세는 내년까지는 이어질 수밖에 없고 특히 강남권의전셋값 상승 현상은 더욱 심해질 것"이라며 "전세-매매비율이 30％ 초반에 머물러있는 이들 지역의 전세-매매비율이 적어도 40％대까지 올라갈 때까지는 추가 상승여력이 충분하다"고 말했다.

내집마련정보사 김영진 사장도 "전세 수요 급증으로 인해 적어도 내년 상반기까지는 전셋값 강세 현상은 지속될 수 밖에 없을 것"이라고 전망했으며, 부동산뱅크양해근 실장은 "특히 분당의 경우에는 입주 매물이 거의 없기 때문에 강세가 지속될수 있다"고 말했다.

◇ 실수요 위주 토지시장..땅값 못오른다 = 꼭 필요한 사람만 땅을 살 수 있도록 돼 있어 토지시장은 당분간 침체 국면이 지속될 것으로 전망된다.

JMK플래닝 진명기 사장은 "8.31 대책 이후 토지시장은 거래가 사실상 중단될 정도로 어려운 상황"이라며 "토지 시장에서는 늘어난 세금이 문제가 아니라 실수요자가 아니면 거래 자체를 할 수 없도록 만들어 놓았기 때문에 제도가 완화되지 않는한 땅값은 오를 수 없다"고 말했다.

다만 300평(1000㎡) 이하 주말농장은 거의 유일하게 8.31 대책에서 강화된 양도세 등 세금을 피할 수 있어 토지 시장의 틈새 시장이 될 수 있다.

진 사장은 "앞으로 토지 시장은 개별 투자에서 개발형 토지에 여러 투자자가 공동 투자하는 펀드 중심으로 재편될 가능성도 크다"고 말했다.

반면 상가는 종합부동산세 과세 대상에 포함되지 않아 8.31 대책 이후 부동산시장의 최대 투자 대안처로 보이지만 `부동산에서 돈을 벌지 못하게 하겠다'는 것이정책 목표의 핵심이기 때문에 투기세력들이 몰릴 경우 대책이 추가로 나올 가능성도배제할 수 없다.

◇ 집 어떻게 팔고 살까 = 매도자들은 언제 집을 팔아야 이익을 극대화할 수 있을지를 두고 고심중이고, 매수자들은 거꾸로 언제 집을 사야 가장 싸게 살 수 있을지 눈치만 보고 있다.

내년 양도세 실거래가 과세, 2007년 양도세 50％ 중과세율 적용 등 겹규제를 앞둔 1가구2주택자들은 비거주 주택을 서둘러 처분하는 것이 좋다.

특히 내년부터 실거래가로 과세되는 비투기 지역에 위치한 집은 올해안에 처분하는 것이 세금을 크게 줄일 수 있다.

마철현 세무사는 "1가구2주택자들은 내년까지는 1주택을 양도하는 것이 좋고, 2007년 이후에는 양도보다는 증여하는 것이 유리할 수 있다"고 말했다.

일례로 1가구2주택자가 10년된 5억원짜리 집을 처분하는 경우 내년까지는 양도세와 증여세가 비슷하지만 2007년이 되면 증여가 훨씬 유리할 수 있다고 마 세무사는 조언했다.

집을 사려는 사람들은 일단 올해말, 내년 4-5월, 내년말 등 순차적으로 기회를노려보는 것이 좋다.

올해말에는 비투기 지역에서 양도세 실거래가 과세를 피하기 위해, 내년 4-5월에는 늘어나는 보유세 부담을 회피하기 위해, 내년말에는 양도세 유예기간이 끝나기전에 처분하기 위해 급매물이 나올 수 있기 때문이다.

특히 내년 4-5월에는 수도권 입주물량이 대폭 늘어나는데다 종부세를 피하기 위한 급매물이 나올 것으로 예상돼 내집마련을 노리는 실수요자들에게는 좋은 기회가될 수 있다.

고준석 신한은행 부동산재테크 팀장은 "내집을 마련하려는 무주택 서민들의 경우 모기지론과 생애최초주택마련대출, 근로자주택자금대출 등을 적극 활용할 필요가있고, 투자 목적이 있는 매수자들은 높은 전세가에 맞춰 전세를 끼고 구입하는 것이좋은 방법"이라고 조언했다.

(서울=연합뉴스) 윤종석 기자