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오피스텔 투자 가이드 "미운 오리새끼서 백조로"공급과잉 해소되고 소형아파트 강세로 대체 투자처 부상2005년부터 공급줄어 임대수익에 시세차익도 가능9월 전매제한 앞두고 송도·용산등 줄줄이 분양중도금 무이자 내건 미분양 물량은 옥석 가려야 고광본 기자 kbgo@sed.co.kr 2001년 이후 공급과잉으로 인해 애물단지로 여겨졌던 오피스텔이 최근 기지개를 켜고 있다. 9월부터 분양되는 오피스텔이 사용승인(준공)이후 최대 1년간 전매가 제한돼 사전에 오피스텔에 투자하겠다는 수요가 늘어난데다 최근 소형아파트의 급등세로 인해 덩달아 오피스텔이 대체 투자처로 부각되고 있기 때문이다. 하지만 도심과 역세권, 대학가가 아닌 곳에서는 여전히 중도금 30~40% 무이자 융자를 내건 미분양 물량이 도사리고 있어 옥석을 구분할 필요가 있다는 분석이다. ◇오피스텔 미운오리새끼에서 백조로(?)= 꾸준한 임대수익이 가능한 오피스텔은 공급물량이 2001년께부터 늘어나기 시작해 2003년 2만2,432실에서 2004년 4만4,327실로 급증하면서 투자가치 면에서 낮은 평가를 받았다. 수년이 지나도록 시세가 분양가를 벗어나지 못하거나 일부에서는 분양가 아래에서 거래되는 곳도 적지 않았다. 하지만 2005년 2만3,356실, 2006년 1만2,038실, 2007년 7,902실로 공급량이 감소한데다 전매제한 시작 전에 물량을 잡겠다는 수요가 붙으면서 분위기가 달라지고 있다. 아파트값 급등에 따라 도심과 역세권의 오피스텔에 눈길을 주는 젊은 층이 늘어난 것도 최근 오피스텔시장 부각의 한 요인이다. 오피스텔이란 상품 자체의 메리트도 있다. 오피스텔은 주거용으로 대부분 활용되고 있지만 단속의 손길이 미치지 않아 건축법상 주택이 아닌 업무용으로 분류되는 게 현실이다. 따라서 오피스텔을 보유하고 있어도 아파트 청약시 1순위 청약이 가능하고 양도소득세 중과도 피할 수 있다. 아파트와 달리 전매제한이나 총부채상환비율(DTI) 등 대출규제에서도 예외다. 소액 투자를 통해 금리 이상의 임대수익을 기대할 수 있는 점도 매력이다. 양지영 내집마련정보사 팀장은 “전매제한을 골자로 한 오피스텔 규제안이 지난해 11월 국회 건교위를 통과하고 2월에 본회의를 통과하는 과정에서 오피스텔을 선점하겠다는 수요가 늘었고 최근 침체된 분양시장에서도 오피스텔이 선방하고 있다”고 말했다. ◇오피스텔 9월 전매제한으로 사전 분양분 관심= 9월부터 오피스텔도 해당 지역거주자에게 일정 물량이 우선 공급되고, 투기우려가 있는 지역에서는 계약시점부터 사용승인 이후 최대 1년간 전매가 제한된다. 지역 우선공급 물량은 지자체별로 20% 이내에서 지역민에게 우선 공급하고, 전매제한 기간도 탄력적으로 운용된다. 물론 분양가상한제가 적용되는 아파트에 비해서는 전매제한 기간이 짧지만 계약부터 최대 4년간 오피스텔을 되팔 수 없게 되는 셈이다. 하지만 오피스텔 전매제한이 시행되지 않는 7월께 분양됐으나 미분양된 물량을 규제 이후인 10월께 사들인다고 해도 전매제한 규정을 피할 수 있다. 따라서 최근에는 9월 이후 분양예정인 오피스텔도 규제 전으로 당겨서 분양하려는 움직임이 나타나고 있다. 우선 관심을 끄는 곳은 송도경제유구역에서 오는 6월 나오는 주상복합오피스텔 물량이다. 총 180가구 중 오피스텔은 84실이다. 수년전 전국적인 투기열풍을 불러 일으켰던 송도 더 프라우의 2탄이다. 또한 최근 몇 년 새 특급지역으로 부상한 용산의 오피스텔 분양물량도 관심이다. 동부건설이 용산구 한강로2에 내놓는 오피스텔은 123㎡형 207실로 4호선 신용산역과 1호선 용산역, 국제업무단지, 민족공원이 가깝다. 또한 용산구 동자동에서 분양되는 77~153㎡형 78실도 서울역과 가까운 프라임급 빌딩 지역에 위치해 있고 숙명여대, 금호빌딩 등도 가깝다. 동부건설의 용산 분양분은 당초 10월로 예정돼 있으나 규제 이전으로 당겨질 가능성이 있다. 이와 함께 극동건설은 성북구 하월곡동에서 100~166㎡형 106실을 3월말에 일반에 내놓는다. 지하에는 6호선 월곡역이 연결되고 홈플러스가 입점한다. 다만 3.3㎡당 분양가는 800만원 전후로 하월곡동 성북힐스테이트 주상복합아파트와 오피스텔의 시세가 3.3㎡당 각각 1,400여만원, 970여 만원인 것을 감안하면 다소 저렴한 편이다. 대우건설이 5월 인천 연수동에 내놓는 218실의 오피스텔도 인천지하철 1호선 원인재역이 도보 10분 거리이고 교육시설과 롯데마트가 인접해 있다. 송도신도시와 가까워 후광효과도 기대된다. 한솔건설이 5월 중 서울 신림동에 선보이는 67㎡형 오피스텔 350실도 2호선 신림역을 도보로 이용가능하고 인근에 보라매공원이 있다. 특히 학생 등 임대수요 희망자가 많고 신림역을 중심으로 상권이 발달돼 있는 점도 긍정적이다. ◇임대수요, 전용률 등 따져봐야 할 것도 많아= 오피스텔은 임대수익에 목적을 두고 시세차는 덤으로 얻는 상품이라는 점에서 무엇보다 임대가 잘 나갈 것인지를 따져봐야 한다. 주변에 기업체나 대학교가 있고 역세권에 위치해 있다면 일단 잠재수요가 풍부하다고 볼 수 있다. 택지지구나 뉴타운 인근지역을 고르는 것도 무난하다. 특히 오피스텔은 아파트와 달리 전용률이 매우 낮다는 점에서 전용률이 상대적으로 높은 곳을 고르는 것이 좋다. 관리비 부담도 상대적으로 커 확인할 필요가 있다. 최근에는 경매나 공매시장에서도 감정가보다 20~30% 정도 싸게 나온 오피스텔 물건을 심심찮게 볼 수 있으나 대체로 낙찰가율이 감정가를 뛰어넘는 사례가 늘고 있어 유념할 필요가 있다. 따라서 그 지역의 미래가치를 찬찬히 살펴봐야 한다는 게 전문가들의 조언이다. 이밖에 다른 주택을 한 채 소유한 사람이 보유한 오피스텔이 구청으로부터 주거용이라고 판명될 경우에는 아파트를 팔 때 3년이상 보유했다고 해도 양도세 50%를 내야 한다는 점도 유념해야 한다. 이에 따라 많은 사람들이 오피스텔을 산 뒤 세무서에 임대사업자 등록을 한 뒤 사업자등록증을 가진 사람에게 임대해주는 경우도 적지 않다. 세입자가 주소이전을 못하도록 계약서에 특약을 맺는 사례도 흔하다. 함영진 부동산써브 팀장은 “오피스텔은 시세차로 접근하기보다는 임대수익이 발생할 수 있는 도심이나 역세권, 대학가 중심으로 접근하는 것이 좋다”며 “최근 동백지구와 동탄지구에서 평균 3대의 1의 청약률을 기록한 동일의 오피스텔도 전용률이 50%에 불과했던만큼 전용률이나 관리비, 임대성공 가능성을 꼼꼼히 확인할 필요가 있다”고 조언했다.
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