[알쏭달쏭 부동산교실] 땅 경매에 공동입찰 하려는데…

'매입후 토지 분할' 가능 여부부터 확인을

Q.

직장인 전모(34)씨는 친구로부터 경기도 소재 토지(시가 3억원)를 부동산 경매로 공동 매입하자는 제안을 받았다. 부동산 경매에 공동으로 입찰해도 되는지, 이때 주의해야 할 점은 무엇인지 궁금하다.

A.

여러 사람이 공유를 목적으로 부동산 경매에 입찰할 수 있다. 과거에는 입찰표를 제출하기 전에 입찰자 상호간의 관계 및 지분을 분명히 해 집행관의 허가를 받게 했다(구 민사소송규칙 제159조의5 참조). 그러나 현재는 부동산 거래 관행 및 부동산 가격 상승으로 공동 매수는 일반적이라고 보아 ‘집행관의 사전허가’ 및 ‘입찰자 상호간의 관계 기재’와 같은 제한은 없다.

다만 공동으로 입찰하는 때는 입찰표에 각자의 지분을 분명하게 표시하게 함으로써 그 권리관계를 명확히 하고 있다(민사집행규칙 62조 참조). 매각허가결정 후 대금납부에 관해 불가분채무를 부담하므로 전씨와 친구는 매각허가결정 후 전체의 매각대금을 납부해야 각자의 지분에 대한 토지 소유권을 취득하게 된다.

주의할 점은 공유자의 경우 그 지분을 처분할 수 있고 공유물 전부를 지분의 비율로 사용ㆍ수익할 수는 있지만 다른 공유자의 동의 없이 공유물을 처분할 수 없다는 것이다(민법 제264조 참조). 특히 전씨의 토지 지분이 과반수에 미치지 못한다면 토지의 관리(사용ㆍ임대 등)에 대한 사항은 단독으로 친구가 결정할 수 있다(민법 제265조 참조).

그러므로 공유 지분으로 토지 소유권을 유지하기보다는 토지분할을 통한 단독 소유권을 확보하는 것이 유리하다. 토지분할은 공유자 전원의 합의가 있어야 하기 때문에 친구 사이라도 서로 양호한 입지의 토지를 원하는 경우 쉽지 않다. 또 법적으로 토지분할을 금지하는 경우도 있다. 그러므로 부동산 경매에 참여하기 전에 토지분할에 대한 위치 합의 및 토지분할 가능 여부를 관공서에서 확인해야 한다.

결론적으로 전씨가 친구와 공동으로 부동산 경매에 입찰하는 경우 공동입찰자 목록에 전씨의 지분을 분명히 표시하는 것이 필요하다. 또 매각대금 납부 후에는 공유물 분할을 위한 분할측량을 통해 단독 소유권을 확보하는 것이 바람직하다.