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잘 나가던 강남 아파트도 '초비상'
강남권 10곳 "걸리면 치명타" 인허가 속도전 예고■ 재건축 시기조절해 전세난 막는다사업일정 1년 지연되면조합비·대출이자 부담 커져개포주공 등 대단지 초비상
진영태기자 nothingman@sed.co.kr
사업시행인가 변경안을 송파구청에 제출해 서울시 건축심의를 앞두고있는 가락시영아파트의사업 시기조정 여부는 해당 단지는 물론 강남권 재건축 전체의 수익성에 영향을 미칠 것으로 보인다. 가락시영아파트 전경. /서울경제DB
서울시의 재건축사업 시기조정 가능성이 높아지면서 대상이 되는 강남 재건축단지 10곳은 초비상이 걸렸다. 심의 결과에 따라 시기조정 대상에 포함돼 인허가가 1년가량 지연될 경우 심각한 타격이 불가피하기 때문이다. 전문가들은 조합비용 상승과 조합원들의 대출이자 문제 등으로 큰 손실을 입을 것으로 내다보고 있다.
게다가 재건축초과이익환수제가 부활할 예정이어서 오는 2014년까지 관리처분인가를 받지 못하면 이익을 세금으로 내놓아야 하는 불이익까지 감수해야 한다. 양지영 리얼투데이 팀장은 "시기조정 대상이 될 경우 수익성이 크게 떨어질 수밖에 없어 서울시의 신중한 판단이 요구된다"고 말했다.
◇"시기조정 걸리면 치명타"=서울시가 재건축∙재개발단지의 이주시기 조정 카드를 꺼내든 것은 전월세 가격 폭등 현상 때문이다. 특히 2,000가구 이상 대형 단지에 사는 주민들이 재건축∙재개발로 일시에 주택을 찾게 될 경우 전월세 대란을 피하기 어렵다는 판단이다.
실제로 올가을 서울 강남권의 전세 가격 폭등은 이 일대 재건축 일정과 맞물려 있다는 게 업계의 공통된 지적이다. 송파 가락시영아파트와 서초 잠원대림∙신반포1차 등 재건축단지들의 이주시작과 가을이사철이 맞물리면서 강남권 중소형 아파트의 전세가는 매매가의 70%에 육박한 실정이다.
서울시 입장에서 재건축사업 시기조정은 이 같은 전세가 폭등을 해소하기 위한 고육책이지만 실제 시기가 조정돼 사업이 지연되는 재건축단지는 수익률이 급락할 수 있어 불안감이 커지고 있다.
안소형 닥터아파트 팀장은 "재건축조합은 사업이 진척될수록 비용이 늘어난다"며 "관리처분 시점이 다 돼서 시기조정으로 사업이 1년가량 지체된다면 조합비용 상승과 개별 조합원의 대출이자 문제 등 큰 손해가 예상된다"고 지적했다.
재건축조합을 더욱 불안하게 하는 것은 재건축초과이익환수제의 부활이다. 2014년까지 관리처분인가를 받지 못하면 재건축 이익을 세금으로 토해내야 하기 때문이다. 양 팀장은 "조합들은 2014년까지 관리처분인가를 받아야 초과이익 환수 대상에서 제외될 수 있는데 시기조정에 걸리면 치명타를 입을 수 있다"고 말했다.
◇강남권 재건축 10곳, 속도전∙눈치싸움 해야=시의 이주시기 조정에 따라 강남권에 밀집한 재건축단지들은 각 사업지별로 속도전이 벌어지면서 치열할 눈치싸움이 전개될 것으로 전망된다. 인근의 다른 대형 단지가 먼저 이주를 시작할 경우 전월세 가격이 안정될 때까지 기다려야 하는 처지가 되기 때문이다.
특히 2,000가구 이상의 대형 재건축단지 10곳이 강남3구 및 인근 강동구에 집중됨에 따라 순차적인 개발이 불가피한 상황이다. 자치구별로는 강남구 3곳, 강동구 4곳, 송파구 2곳, 서초구 1곳이다.
예컨대 최근 소형비율 논란을 겪은 강남 개포지구의 5개 단지는 사업이 빠른 1단지를 제외하고는 4개 단지 7,300여가구가 모두 '구역지정 단계'에 있다. 향후 4개 단지가 관리처분 시점이 겹치는 상황에 이르면 시는 각 단지별로 이주시기를 조절할 수밖에 없게 된다. 인근 조합보다 먼저 이주와 착공을 하기 위한 인허가 속도전이 벌어질 것이라는 분석이다.
부동산업계의 한 관계자는 "인근 사업장의 이주 여부가 자기 사업장의 사업추진에 영향을 미치는 만큼 인근 단지보다 먼저 인허가를 따내기 위한 속도전이 벌어질 것으로 보인다"며 "인허가 과정에서는 전월세 가격이 상대적으로 안정적인 여름이나 겨울에 승인신청을 하는 것도 한 방법이 될 수 있다"고 설명했다.
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