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전국 2만6340가구 추진… 2~3개층 수직층축 허용에
중층단지 리모델링 급증
일반 분양가가 수익률 좌우
대단지·대형 많은 곳 피하고 층수·용적률 꼼꼼히 살펴야
재건축과 리모델링 사이에서 고민하던 아파트 단지들 가운데 리모델링에 나서는 곳이 늘어나고 있다. 지난해 2월 아파트 위에 2~3개 층을 더 올려 기존 가구 수의 15%까지 새 집을 지을 수 있는 수직증축 리모델링이 허용되면서 사업성이 높아진 까닭이다.
재건축을 포기하고 리모델링 사업을 추진하는 단지가 늘어나는 가장 큰 이유는 상대적으로 짧은 사업기간 때문이다.
부동산 업계에 따르면 리모델링의 경우 사업을 추진하기 시작한 시점부터 새 아파트 준공까지 걸리는 시간이 평균 5년 정도인 반면 재건축은 10년 이상 걸리는 것이 보통이다. 사업추진이 가능한 시점도 리모델링은 준공 후 15년 후부터 할 수 있는 데 비해 재건축은 30년이 지나야 한다.
아파트 단지별로 리모델링과 재건축 사업에 따른 수익성도 달라진다. 사업 후 수익성을 좌우하는 가장 중요한 요소는 일반분양 물량이다. 일반분양으로 얻을 수 있는 수익금이 많으면 조합원의 수익률이 그만큼 올라간다. 리모델링은 기존 가구의 최대 15%까지 가구 수를 늘릴 수 있고 재건축은 용적률에 따라 일반분양 물량을 확보할 수 있다. 이미 용적률이 200%를 웃도는 15층 내외의 아파트 단지들은 재건축 시 용적률 상승폭이 크지 않기 때문에 수직증축 리모델링이 수익을 얻는 데 유리하다. 안전진단 기준도 다르다. 리모델링은 안전진단 평가항목 모두에서 B등급 이상을 받으면 추진이 가능하지만 재건축은 D등급 이상이라야 사업을 추진 할 수 있다. 게다가 재건축 시에는 기부채납을 해야 하고 임대주택까지 지어야 한다는 부담도 있다.
이남수 신한금융투자 전문위원은 "중층 아파트의 경우에는 재건축 시 조합원 분담금이 너무 커져 사업성이 떨어질 수 있다"며 "재건축 후 일반분양 물량이 많지 않은 단지들은 리모델링으로 방향을 바꾸는 것이 유리한 선택지가 될 수 있다"고 설명했다.
서울 성동구 옥수동 옥수극동아파트는 리모델링 사업을 추진하기 위해 주민들의 동의서를 받는 중이다. 18일을 기점으로 전체 동의율은 64.1%에 달해 조합 설립을 위한 조건인 66.7%까지 31가구의 동의만 남아있다. 순조롭게 동의서를 확보할 경우 다음 달 리모델링 주택조합 창립 총회를 가질 계획이다. 리모델링에 대한 기대감으로 가격은 크게 뛰었다. 이 단지 68㎡(이하 전용면적)의 실거래가는 지난해 1월 4억원에 신고 됐지만 올해 4월에는 4억7,600만원으로 올랐다. 재건축과 리모델링 가운데서 리모델링 사업을 선택하는 단지들이 늘어나고 있다. 재건축보다 사업기간이 10년 이상 짧다는 장점과 중층 아파트의 경우 기존 용적률이 높아 리모델링을 하는 것이 상대적으로 높은 수익성을 얻을 수 있다는 점 때문이다. 특히 리모델링이 추진되고 있는 단지들은 주거·교육 환경이 뛰어난 반면 신규 아파트 공급은 어려운 곳이 많아 사업 후의 가격 상승도 기대되는 상황이다. 임채우 KB국민은행 부동산 전문위원은 "재건축을 할 경우 사업성이 좋게 평가 되지 않는 중층 아파트 단지들은 리모델링이 더 낫다고 판단하는 경우가 많다"며 "리모델링은 사업비용이 재건축보다 덜 들어가고 사업기간도 짧아 수익률이 높아 질 수 있다는 장점이 있다"고 말했다.
◇ 리모델링 추진 중인 아파트 단지는= 부동산114에 따르면 2015년 1분기 기준으로 전국에서 리모델링을 추진하고 있는 아파트는 총 33단지 2만6,340가구에 달한다. 지난해 9월 기존 아파트 위에 2~3개 층을 더 짓는 수직증축 리모델링이 허용되면서 사업성이 크게 좋아져 재건축과 리모델링 사이에서 저울질 하던 중층 아파트 단지들이 속속 리모델링으로 뛰어 들고 있는 것이다.
단지를 보면 서울에선 강남구 개포동의 대치2단지 아파트가 대표적으로 리모델링을 추진 중인 곳이다. 1992년 입주한 1,753가구 규모의 단지인 이 곳은 서울에서 리모델링을 추진 중인 아파트 중 가장 가구 수가 많은 곳이다. 지난 2월부터 5월에 걸쳐서 SH공사와 건축심의에 필요한 지적측량을 실시한 상태다. 내년 하반기 이주를 목표로 사업을 추진 중이다.
경기도에선 성남시 분당구 야탑동의 현대아파트가 대표적이다. 아직 추진위 단계이긴 하지만 높은 수익률이 예상돼 분당신도시 내에서 리모델링 시범단지로 지정된 곳이기 때문에 사업 추진 속도가 빠를 것으로 전망되고 있다. 성남시 리모델링 지원센터는 이 아파트를 수직증축 리모델링 할 경우 한 가구당 최고 20%에 달하는 투자 수익을 낼 수 잇을 것이란 분석을 내놓기도 했다.
◇ 수익성은 얼마나 되나=리모델링 후에 얻을 수 있는 수익은 예상 일반 분양가에 크게 좌우된다. 예상 일반 분양가가 높게 책정될수록 조합원들이 내야 하는 분담금이 줄어들기 때문이다. 분담금이 적으면 적을수록 리모델링 후 아파트 가격 상승에 따른 수익률은 높아질 수밖에 없다.
지난해 8월 시공사인 현대산업개발에서 제시한 개포동 대치2단지 아파트의 리모델링 기획설계안에 따르면 이 곳의 리모델링 수익률도 3.3㎡당 일반 분양가에 따라 크게 차이가 난다. 설계안에 따라 이 단지의 3.3㎡당 일반 분양가를 2,600만원으로 설정하고 분담금을 1억130만원 가량 낸다고 가정했을 때 이 곳 33㎡ 아파트를 소유한 조합원은 약 8,000만원의 개발이익을 얻게 된다. 이 때 예상 수익률은 19% 수준이다.
3.3㎡당 일반 분양가를 2,700만원으로 올리면 33㎡형을 소유한 조합원의 분담금은 9,990만원 정도까지 떨어지게 된다. 예상되는 개발 이익은 1억원 가량으로 수익률이 24%대로 높아지게 된다. 3.3㎡당 분양가를 100만원 올렸을 때 조합원들이 얻을 수 있는 예상 수익률이 5%가량 차이가 나게 되는 셈이다.
전문가들은 리모델링을 추진 중인 아파트에 투자할 경우 일반 분양가가 어떻게 책정될 예정이고 그에 따라 분담금을 얼마나 내야 하는지를 신중히 살펴봐야 한다고 입을 모은다. 박원갑 KB국민은행 수석 부동산 전문위원은 "리모델링 단지들의 경우 일반 분양가에 따라 수익률이 크게 좌우되는 경우가 많다"며 "투자 시에는 이를 잘 따져보고 예상되는 수익률이 기대만큼 나올 수 있는지 꼼꼼하게 살펴봐야 한다"고 분석했다.
◇ 투자 시 주의할 점은=리모델링을 추진 중인 아파트에 투자할 때는 일반 분양가에 따른 수익률을 따져보는 것 외에 다른 요소들도 살펴봐야 한다. 전문가들은 크게 4가지 요소를 확인해야 한다고 조언한다.
먼저 가구 수가 너무 많은 대규모 단지는 피하는 것이 좋다. 조합원들의 의견을 한 데 모으는 것이 쉽지 않기 때문. 리모델링이나 재건축 사업을 추진하는 데 있어서 중요한 요소 중 하나는 사업 추진 속도다. 사업 추진 속도가 짧을 수록 얻을 수 있는 수익률은 커지는 데 조합원 수가 너무 많으면 사업 추진이 빠르게 되지 않을 가능성이 높다.
대형 평수가 많은 곳도 피해야 한다. 대형 평수를 가진 조합원들은 본인들의 주거환경에 큰 불만이 없어 사업 추진에 걸림돌이 될 가능성이 있기 때문이다. 마찬가지의 이유로 거주자의 연령대가 높은 곳도 피해야 한다. 이주 자체를 꺼리는 성향이 높은 탓이다.
마지막으로 아파트 층수가 너무 낮거나 높아서는 안 된다. 층수가 너무 낮으면 용적률을 최대로 쓸 수 없기 때문에 재건축에 비해 사업성이 떨어진다. 너무 높을 경우에도 용적률 제한에 걸릴 가능성이 있다.
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