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용산역세권 개발 시행사인 드림허브프로젝트금융투자(PFV)가 사업 정상화를 위해 코레일에 용산철도기지창 부지와 드림허브 지분의 민간매각을 제안했다. 신규 투자자들을 유치해 토지를 재매입한 후 코레일을 배제한 순수 민간사업으로 용산개발을 추진하겠다는 의도다.
24일 업계에 따르면 드림허브PFV는 이 같은 내용의 '용산국제업무지구 조성을 위한 긴급 제안'을 최근 코레일에 제시했다. 드림허브 관계자는 "지금까지 투자유치 의향을 밝혀온 국내외 투자자들이 코레일의 부지와 지분을 사들인 뒤 독자적인 사업추진을 희망하고 있어 이같이 제안했다"며 "코레일이 제안을 받아들인다면 순수 민간사업으로 꾸려나가게 될 것"이라고 말했다.
드림허브가 코레일에 이 같은 제안을 한 것은 용산개발사업에 신규 투자자들이 나섰기 때문으로 분석된다. 서울경제신문이 입수한 제안안에 따르면 현재 용산개발사업에 신규 참여를 희망하는 업체는 모두 2곳으로 중국 부동산개발 업체로 국내에서도 20억달러가량의 투자활동을 벌이고 있는 N사와 국내에서 호텔과 쇼핑몰을 개발하고 있는 상장기업 S사 등이다.
다만 드림허브는 매입 전제조건으로 코레일 측에 토지가격 재조정을 요구했다. 지난 2007년 용산개발사업 계획에 따르면 민간출자사들은 서부이촌동을 포함한 개발 대상 부지를 8조원에 매입하기로 했다. 하지만 서부이촌동이 분리됐고 이에 따라 용적률 인센티브와 한강 프리미엄이 없어진 만큼 토지가격 조정이 필요하다는 것이다.
드림허브 관계자는 "개발부지의 감정평가액이 3조8,000억원 정도"라며 "2007년과는 상황이 달라졌기 때문이 이런 사항을 감안한 토지가격 조정을 해줄 필요가 있다"고 전했다.
코레일의 부지 반환 소송을 시작으로 사업 무산에 따른 책임 소재 공방이 본격화한 상태에서 드림허브측이 전격적으로 토지 매입과 투자자 유치를 통한 사업 재추진을 제안함으로써 일각에서는 좌초된 용산 개발이 새로운 돌파구를 마련할 가능성을 조심스럽게 점치고 있다.
실제로 드림허브의 제안에 대해 업계에서는 드림허브가 부지를 매입할 수 있다면 코레일에게도 나쁘지 않은 방안이라는 분석을 내놓고 있다. 코레일 역시 용산철도정비창 부지를 자체 개발하지 않고 향후 매각할 것으로 방침을 세웠기 때문이다. 코레일은 지난 21일 국회에 경영정상화 대책을 보고하면서 용산역세권개발사업 부지는 2017년부터 3년에 걸쳐 매각해 총 3조9,000억원을 회수하겠다고 밝혔다. 드림허브가 일괄 매입한다면 코레일로서는 단계적 매각보다 더욱 조건이 좋아지는 셈이다.
드림허브는 코레일이 제안을 받아들인다는 전제로 토지대금 4조2,000억원, 드림허브 투자금 2,875억, 랜드마크빌딩 계약금 4,160억원 중 토지대금 미반환금 7,781억원을 제외한 4조1,254억원을 즉각 회수할 수 있을 것으로 예상했다.
드림허브 관계자는 “민간투자자들이 유치한 신규투자자를 통해 코레일은 사업부지 일괄 매각과 기존 투자금 회수로 즉각적인 부채 해소가 가능하다”며 “용산개발사업은 민간 중심으로 진행돼 이전의 공모형 PF사업에서 보이는 문제점을 완전히 해소할 수 있다”고 말했다.
일단 코레일은 현재로서는 공식 제안을 받은 적은 없다는 입장이다. 코레일 관계자는 “새로운 사업 계획에 대해 (드림허브로부터) 제안을 받은 적이 없다”며 “토지반환소송이 진행 중인 만큼 제안에 대해 입장을 얘기하기는 어렵다”고 말했다.
하지만 드림허브의 제안이 코레일에게도 긍정적인 점은 부인하지 않는 모습이다. 익명을 요구한 한 관계자는 “일괄 매각을 통해 매각 자금을 즉각 확보할 수 있다면 코레일로서도 긍정적으로 검토할 만한 제안”이라며 “다만 드림허브가 4조원이 넘는 자금을 한 번에 납부할 수 있을 지는 의문”이라고 설명했다.
이 때문에 업계에서는 드림허브의 새로운 사업 제안은 신규투자자들의 투자 규모와 자금 동원력에 따라 운명이 갈릴 것으로 보고 있다. 업계 한 관계자는 “용산개발사업이 돈이 없어 좌초된 만큼 결국 드림허브가 코레일에 제안할 수 있을 만한 자금력을 확보했느냐가 관건”이라며 “이를 코레일에 제대로 보여주고 협의를 하지 않으면 해프닝에 그치고 말 것”이라고 말했다.
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