상가 투자해 수익내볼까

저금리로 돈 굴릴곳 찾기 힘든데…

배후 수요 풍부·분양가 싼 LH 단지내 상가 인기몰이

선임대·수익보장제 도입 등 민간 상가는 분양혜택 다양

건설사가 직접 운영 맡아 안정적 임대수익 보장도

한국토지주택공사(LH)가 공급하는 대규모 택지지구의 단지 내 상가는 분양가가 저렴하고 배후수요가 풍부해 안정적인 임대수익을 올릴 수 있어 꾸준한 인기를 얻고 있다. 판교신도시 공공아파트 단지 내 상가 모습. /사진설명=LH

기준금리가 7개월 만에 2.5%로 인하되면서 수익형 부동산에 대한 관심이 커지고 있다. 기준금리 인하로 시중 은행의 예대금리가 낮아지면 시중의 자금은 조금이라도 높은 수익을 올릴 수 있는 투자처로 이동하게 된다. 은행 금리에 비해 두 배 가량 높은 수익을 올릴 수 있는 수익형 부동산에 자금이 몰릴 가능성이 높은 이유다.

최근 1~2년간 수익형 부동산 시장은 오피스텔이나 도시형생활주택 등 주거용 부동산이 주도했다. 하지만 최근 공급이 크게 늘어나 과잉공급에 대한 우려가 커지면서 주거용 부동산 상품의 인기가 다소 시들해졌다. 이런 상황에서 전통적인 수익형 부동산 상품인 상가가 반사이익을 받을 수 있다는 분석이다.

실제로 최근 들어 상가 시장 상황은 예전에 비해 다소 개선되는 모습이다. 수도권을 중심으로 상가 거래량이 부쩍 늘고 있고 한국토지주택공사(LH)가 공급하는 택지지구 아파트 단지 내 상가도 입찰 마감 행진을 이어가고 있다. 하지만 일부 상가의 경우 기대했던 것에 비해 저조한 수익률을 나타내고 있어 어떤 상가를 선택할 지가 어느 때보다 중요하게 부각되고 있다.

선종필 상가뉴스레이다 대표는 "상가 시장은 올해 초부터 바닥을 치고 점차 나아지고 있는 추세"라면서 "경제 전반의 불확실성으로 인한 위험이 도사리고 있는 만큼 투자 대상 상가를 선별하는 것이 무엇보다 중요하다"고 말했다.

지난달 20일 진행된 경기도 광교신도시 26블록 상가 분양에서 공급된 10호가 모두 최초 입찰에서 주인을 찾았다. 입찰 경쟁이 뜨거워지면서 평균 242.9%의 높은 낙찰가율(예정가격 대비 낙찰가의 비율)을 기록했다. 특히 이날 공급된 전국 11개 단지 55호는 모두 첫 입찰에서 낙찰돼 눈길을 끌었다.

2일 국토교통부에 따르면 올 4월 전국에서 거래된 상가건물은 연면적 규모로 270만8,000㎡에 달했다. 이는 지난해 8월(294만4,000㎡) 이후 최대 규모다. 건물 동수로는 1만4,009동으로 최근 1년 새 가장 많았다. 지역별로는 수도권의 증가세가 뚜렷했다. 서울(39만4,000㎡)과 인천(10만1,000㎡), 경기(39만8,000㎡)는 전달보다 각각 5.77%와 32.12%, 9.61% 늘었다.

최근 상가 시장은 한국토지주택공사(LH)가 공급하는 대규모 택지지구의 단지 내 상가가 주도하는 모습이다. 민간 상가 시장은 여전히 침체된 모습이지만 선임대, 안심수익보장제 등 다양한 분양 혜택을 제공하면서 관심을 끌고 있다. 특히 단순 분양이 아니라 건설사 등이 완공 후 운영까지 맡는 상가들이 속속 등장하면서 안정적인 임대수익을 겨냥한 투자자들의 뭉칫돈이 몰리고 있다. 상가 분양업계의 한 관계자는 "시공을 맡은 건설사의 유통 계열사가 주도해 유명 브랜드를 대거 입점시키면 상가가 초기에 활성화될 수 있다"며 "선임대 방식의 상가 분양이 점차 대세로 자리잡는 추세"라고 설명했다.

◇영원한 상가 '블루칩'LH 단지 내 상가=상가 투자자들로부터 꾸준한 인기를 얻고 있는LH 단지 내 상가는 풍부한 배후 수요가 가장 큰 장점이다. LH가 공급하는 상가의 배후 단지의 규모는 평균 870여가구 정도다. 통상적으로 500가구~1,000가구 규모의 아파트 단지를 배후에 두고 있어 이들로부터 발생하는 고정적인 수요가 매출 증대로 이어져 안정적인 수익률을 얻을 수 있다.

가격 경쟁력도 뛰어나다. LH 단지 내 상가는 같은 지역의 민간 상가 분양가격의 70% 수준으로 공급된다. 물론 최근 입찰 경쟁이 심해지면서 낙찰가격이 크게 오르는 경우도 있다. 지나치게 높은 낙찰가격은 투자 수익률을 떨어뜨리는 요인이 되므로 유의할 필요가 있다.

저렴한 가격 외에도 분양 후 입점까지 걸리는 시간이 일반 상가보다 상대적으로 짧다는 점도 매력적이다. 일반 상가의 경우 분양 시점으로부터 1년이 넘어야 입점이 시작되지만 LH 단지 내 상가는 7~8개월 정도에 불과하다.

이 때문에 올해 공급된 LH 단지 내 상가는 미분양이 거의 없을 정도로 인기를 끌고 있다. 5개 단지 24개 상가를 분양한 3월의 경우 평균 낙찰가율이 200.18%까지 치솟았다. 4월과 5월에도 각각 154.31%와 185.72%의 낙찰가율을 기록하며 대부분 주인을 찾았다. 이달에도 군포 당동2지구를 비롯해 파주 운정지구, 고양 삼송ㆍ원흥지구에서 공급이 이뤄질 예정이어서 투자자들의 관심이 집중되고 있다. 선종필 상가뉴스레이다 대표는 "분양이 예정된 LH 단지 내 상가들은 대단지이면서 시장에서 선호하는 지역이 다수 포함돼 있다"면서 "낙찰가율이 크게 높아질 가능성이 있어 예상 수익률에 맞춰 투자를 결정해야 한다"고 조언했다.

◇유망 상권ㆍ민간 아파트 상가 분양 러시= 일반 상가는 LH 단지 내 상가보다 고정적인 수요층이 적다. 이 같은 단점을 보완하기 위해 차별화된 분양 방식을 도입하는 사례가 늘고 있다.

최근 민간 상가시장에서 단연 돋보이는 판촉수단은 선임대 방식이다. 커피전문점과 병원 등 '키 테넌트(key tenantㆍ고객을 흡수할 수 있는 핵심 점포)'를 유치한 뒤 해당 점포를 수요자들에게 분양하는 방식이다. 상가 분양업계의 한 관계자는 "대형마트나 은행ㆍ커피전문점ㆍ병원 등은 확실한 고객을 유치할 수 있는 업종"이라며 "이런 업종의 경우 내부 인테리어나 리모델링 비용이 만만치 않아 입점 후 오랜 기간 영업하는 경우가 많아 꾸준한 임대수익을 기대할 수 있다"고 말했다.

최근에는 임대수익의 일부를 보전하거나 일정 수익률을 시행사나 시공사에서 보장하는 수익보장제를 적용한 상가들도 등장하고 있다. 청라 롯데캐슬 아파트 상가의 경우 투자자에게 3년간 6%의 최저수익률 6%를 보장하고 투자자가 선호하는 업종을 분양업체가 직접 찾아주는 혜택을 제공하고 있다. 또 '송도 센트럴파크 1 몰'도 확정수익 보장을 내세워 2년 동안 총 10%의 임대료 지원 혜택을 제공하고 있다.



◇건설사가 직접 운영하는 상가도 생겨나=건설사가 직접 운영을 하는 아파트 상가들도 속속 등장하고 있다. 건설사 입장에서는 일반 분양을 통해 투자자금을 단기간에 회수하는 것이 낫지만 미분양이 발생할 경우 상가 활성화가 더뎌져 장기적으로 큰 부담이 될 수 있기 때문에 직영을 통해 조기 활성화에 나서는 것이다.

GS건설은 서울 마포구 서교동 메세나폴리스 주상복합아파트 상가 중 일부를 직접 운영해 입점 업종을 선별하고 있다. 유명 외식업체는 물론 영화관ㆍ 패션 브랜드숍 등이 입점해 있어 수분양자 입장에서는 유동 인구를 손쉽게 확보할 수 있다.

신영은 청주 지웰시티 내 쇼핑몰을 100% 직영 체제로 운영하고 있고 포스코건설도 부산 서면 센트럴스타 단지 내 상가를 계열사인 대우백화점에 위탁해 운영하고 있다. 대형 건설사 의 한 관계자는 "전문 운영업체가 있으면 유사 업종 난립을 막고 체계적으로 상가를 관리할 수 있다"며 "투자자 입장에서도 집객력이 우수한 상가를 더 선호할 수밖에 없다"고 말했다.

낙찰가율 150% 안넘어야 5%대 수익률 가능

■ 투자 유의점

박성호기자

상가에 대한 관심이 커질수록 유의해야 할 부분도 늘고 있다. 한국토지주택공사(LH)가 공급하는 공공아파트 단지 내 상가는 저렴한 분양가와 입지 덕택에 인기가 많지만 관심이 늘 수록 장점이 퇴색되는 상황이 발생하고 있다. 특히 최근 들어 상가 입찰에 사람들이 몰리면서 낙찰가격이 입찰예정가의 2배가 넘는 경우도 있어 수익률을 떨어뜨리는 요인이 된다. 전문가들은 5% 안팎의 수익률을 올리기 위해서는 일반적으로 낙찰가율이 150% 안팎이 돼야 한다고 조언한다.

상가의 개별 입지도 반드시 고려해야 한다. 지하층이나 내부 깊숙하게 위치한 상가는 피하는 것이 좋다. 또 아파트 내부에 있어 이용 고객이 입주민으로 한정돼 있는 상가보다는 외부인도 쉽게 이용할 수 있도록 배치된 단지 내 상가가 임차인을 구하기 쉽다. 아울러 중대형 아파트 보다는 상가 이용 비중이 높은 중소형 아파트의 단지 내 상가가 투자 가치가 높을 수 있다.

쇼핑몰이나 근린상가 분양에서 쉽게 볼 수 있는 선임대 상가도 투자 때 유의할 부분이 적지 않다. 선임대 상가는 임차인과의 계약이 분양 전부터 확정돼 있어 공실 발생에 대한 우려가 없는 것이 장점이지만 경기침체 장기화로 폐업이 빈번하게 일어나 선임대 상가의 장점이 희석되는 경우가 많다.

이 때문에 선임대 상가에 투자할 때에는 장기간 운영이 가능한 임차인을 선별하는 것이 가장 중요하다. 적어도 4~5년간 점포를 안정적으로 운영할 수 있는 업종을 골라야 공실에 대한 우려를 해소할 수 있다. 대형 프랜차이즈 업체나 은행 등 우량 업종이 들어서는 상가가 유리하다. 또 인테리어 비용이 많이 들어가는 병원이나 기업형 슈퍼마켓 등이 선임대된 상가도 좋다.

선임대가 이뤄졌다는 분양업체의 설명을 무조건 믿어서도 안된다. 임대차 계약이 확정되지 않은 상황에서 '입점 유력' 등의 문구로 투자자를 현혹시키는 경우도 있기 때문이다. 선종필 상가뉴스레이다 대표는 "임대차 계약을 진행 중인 점포를 선임대 상가로 홍보하는 일도 있다"며 "사전에 임대차 계약서를 반드시 확인해봐야 한다"고 조언했다.

아울러 임대 수익을 보전해 주는 상가는 보전 기간 이후에도 현재 수준의 임대수익을 올릴 수 있을 지도 꼼곰하게 따져봐야 한다. 막연히 2~3년이 지나면 상권이 활성화될 것이라는 식의 기대만 갖고 투자를 결정하는 것은 금물이다. 또 주변 상가의 월 임대료와 보증금 시세는 물론 일정 기간 해당 지역을 방문해 유동 인구 등 시장 상황을 살펴볼 필요가 있다.