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재개발 지역 입주권을 얻는 것은 서민들에게 내집 마련의 꿈을 이룰 수 있는 하나의 기회였다. 돈이 없어 낙후된 지역에서 오랜 기간 생활하면서 개발에 대한 희망 하나로 버틴 그들에게 주어진 일종의 보상이랄까. 하지만 언제부턴가 이런 재개발 지역의 입주권을 노린 투기꾼들의 지분 사들이기가 성행하기 시작했고 지분을 쪼개서 파는 상황에 이르렀다. 정부와 지자체는 이를 막기 위해 대책을 마련하고 나섰지만 일부 재개발 지역에서는 아직도 지분 쪼개기가 이뤄지고 있다. ◇여전히 성행 중인 ‘지분 쪼개기’=정부가 재개발, 재건축 입주권을 주택으로 간주해 과세하겠다고 밝혔지만 아직도 일부 지역에서는 ‘돈이 된다’며 지분을 쪼개서 매매하는 구태가 반복되고 있다. 특히 3차 뉴타운 후보지 및 신도시로 지정된 송파구 마천ㆍ거여동 일대에는 전문 투기꾼까지 가세해 ‘지분 쪼개기’를 부추기고 있다. 이들은 재개발 지분에 관심 있는 투자자를 끌어 모아 단독주택을 허물고 다세대주택을 지어 투자자들에게 되팔려 하고 있다. 이미 뉴타운으로 지정되기 전인 지난 5~6월부터 이와 같은 움직임이 있었다고 인근 중개업소 관계자들은 전하고 있다. 거여동의 C공인 관계자는 “이미 뉴타운 지정 전부터 일부 단독주택들이 다세대 주택으로 변경했다”며 발 빠른 투기꾼들은 이미 손을 썼다는 반응이다. 이 관계자는 최근에도 이와 같은 방식으로 지분을 쪼개 팔려는 움직임이 단속을 피해 암암리에 이뤄지고 있다고 전했다. 인근 다른 중개업소에서도 단속이 심해져서 잠시 움츠리고 있을 뿐 이들이 완전히 사라지지 않았다고 전했다. ◇‘묻지마 투자’는 위험하다=지분 쪼개기는 재개발 구역 투자에 있어 가장 손쉬운 방법이었다. 1999년 5월 건축법이 바뀌면서 다가구주택의 다세대주택으로의 전환이 용이해 지면서 재개발이 추진되는 지역에서는 단독이나 다가구주택을 다세대주택으로 전환, 매각해 지분을 쪼개 파는 수법의 투기가 성행해왔다. 지분만 획득하면 입주권이 주어졌으니 비싼 돈을 들여서라도 지분을 사고 이를 다시 되파는 것이 반복됐던 것이다. 이로 인해 조합원 숫자가 급격히 늘어났고 심지어는 조합원 수가 신축 가능한 아파트의 수를 능가하기에 이르자 정부에선 이에 대한 규제에 나서게 됐다. 서울시는 2003년 12월 30일 도시및주거환경정비조례를 시행해 단독주택이나 다가구주택을 다세대주택으로 전환한 경우에는 그 소유자의 수와 관계 없이 분양권 1개만을 주도록 했다. 단 예외 규정으로 2003년 12월 30일 이전에 이미 전환해 구분소유등기를 마친 주택은 구분소유 중인 다세대주택의 전용면적에 따라 분양권을 다르게 규정하고 있다. 즉 전용면적 60㎡(약 18평)을 초과하는 소유자는 정상적으로 조합원 자격을 인정해 분양권을 주지만 그 이하인 소유자는 60㎡ 이하 주택이나 임대주택을 공급하도록 규정돼 있다. 이렇게 되면 큰 평형의 아파트를 분양 받지 못해 투자가치가 떨어지거나 조합원 분양을 받지 못해 현금청산대상자가 될 수도 있다. 이런 규정을 모르는 투자자들은 예상치 못한 손해를 입을 수 있기 때문에 사전에 분할된 시점, 주거전용면적 등을 꼼꼼히 살펴야 한다. 서울시 주택국 주거정비과 관계자는 “서울시 조례에 따라 2004년 이후 지분을 쪼개거나 분할된 지분을 구입해서 피해가 발생하더라도 구제가 불가능하다”라며 “뉴타운도 동일한 법 적용을 받는다”라고 분명히 했다. ◇토지의 경우도 확인 필요=주택과 더불어 토지의 경우도 경우에 따라 분양대상에서 제외될 수 있어 주의가 필요하다. 재개발구역 내 나대지 토지는 그 면적이 90㎡ 이상이면 분양대상이 돼 큰 문제가 없지만 위의 서울시 조례 시행일 이전에 구역 지정된 경우에는 20㎡ 이상 90㎡ 미만의 경우 무주택자에만 분양권이 주어진다. 조례 시행일 이후에는 최소면적단위가 30㎡ 이상으로 상향 조정됐고, 지목이 도로인 경우에는 최소 면적이 90㎡ 이상이어야 분양대상이 된다. 나대지를 2003년 12월 30일 이전에 90㎡ 이상 공유지분으로 소유하고 있으면 각각 분양대상이 돼 문제가 없다. 하지만 그 이후에 공유지분으로 등록됐다면 면적에 관계없이 공유지분에 분양권 1개만 주어지기 때문에 나대지 공유지분 투자에 있어서도 반드시 공유 시점과 면적을 확인해야 한다. 또한 재개발구역 내 분양대상과 관련한 기준이나 규제 등이 서울을 비롯해 경기도, 인천 등 각 지자체별로 다르다는 사실을 명심하고 투자자들은 투자하기 이전에 해당 시도의 조례를 꼭 살펴볼 필요가 있다.
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