여의도 노후단지 재건축 수익성 있을까

최근 서울시가 여의도 고밀도지구 재건축 기본계획을 확정, 기준 용적률 230％를 적용하기로 했다는 소식이 전해진 이후 여의도노후 단지들이 강세를 보이고 있다.

그러나 아직 본격적인 재건축 방향이 정해지지 않았거나 용적률이 200％를 넘어재건축이 거의 불가능한 단지들도 덩달아 매물이 회수되고 호가가 오르고 있어 투자자들의 주의가 요망된다.

20일 부동산 업계에 따르면 서울시의 여의도 고밀도지구 재건축 기본계획이 방향을 잡아감에 따라 20년 이상된 노후단지를 중심으로 최근 매물이 걷히고 호가가오르는 등 강세를 보이고 있다.

여의도 시범단지의 경우 5억7천만원에 호가하던 24평형이 최근 6억원까지 가격이 올랐다.

시범단지는 아직 본격적으로 재건축이 추진되고 있지 않지만 용적률이 170％도되지 않아 최근 재건축에 대한 기대감으로 가격이 상승하고 있다고 주변 공인 관계자들은 전했다.

W공인 관계자는 "이 아파트는 작년 8.31 대책 이후 호가가 많이 빠졌다가 최근들어 이전 가격을 회복하고 있다"며 "특히 서울시가 재건축 기본계획을 확정했다는보도 이후 매물이 들어가고 호가도 수천만원씩 뛰고 있다"고 말했다.

인근 S공인 관계자는 "시범단지는 대지 지분이 커 24평형은 재건축을 통해 40평형까지 될 수 있다"며 "재건축이 본격화되면 가격이 추가로 오를 수 있다"고 말했다.

광장 아파트도 최근 호가가 뛰고 매물이 회수되고 있다. 이 이파트 34평형의 경우 작년말 7억원이었지만 최근 7억5천만원까지 올랐고 매물 자체가 귀하다.

G공인 관계자는 "재건축 관련 기사가 보도된 이후 일대 노후단지들이 수천만원씩 호가가 오르고 있다"며 "그러나 단지마다 용적률이 다르고 재건축을 할지 리모델링을 할지 방향이 잡힌 단지도 많지 않아 투자에 주의해야 한다"고 말했다.

이미 용적률이 250％를 넘어 서울시 방침대로라면 재건축은 물론 리모델링도 어려운 한양 아파트도 한동안 부풀어 오른 가격이 내려올 줄 모르고 있다.

인근 K공인 관계자는 "31평형이 최근 수천만원이 뛰어 6억5천만-7억원까지 올라갔지만 가격이 다시 내려오지는 않는다"며 "집주인들은 현재 재건축 규제가 심하지만 언젠가는 재건축이 될 것이라고 생각하기 때문에 용적률에 크게 신경쓰지도 않는다"고 말했다.

그러나 시범단지를 비롯해 삼부, 미성 등은 용적률이 200％ 이하로 재건축할 경우 수익성이 있지만 나머지 단지는 대부분 이미 200％를 훌쩍 넘겨 현재로선 부지가상업지구로 변경되지 않는 한 재건축이 매우 불투명한 상황이다.