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Q : 서울에 1주택을 소유하고 있습니다. 거주는 하지 않았지만 3년 이상 보유했습니다. 매도하는데 매수인이 거래금액 5억원보다 높은 5억6,000만원으로 매매계약서를 써줄 것을 요구합니다. 이런 요구를 받아들여도 되나요? A : 서울ㆍ과천ㆍ5대 신도시의 경우 예전에는 1가구 1주택자가 양도세 비과세 혜택을 받기 위해 3년 보유 및 2년 거주 요건을 갖춰야 했지만, 2011년 6월 3일 이후 양도분부터는 2년 거주 요건이 삭제됐습니다. 따라서 3년 이상 보유했고 양도가액이 9억원 이하이므로 양도세를 전액 비과세 받을 수 있는 상황입니다. 매매가가 5억원이든 5억6,000만원이든간에 양도세 부담이 없다는 것입니다. 하지만, 이렇게 매매금액을 높혀 계약하는 '업(up)계약서'를 작성하는 등의 허위신고 사실이 드러나면 매도인에게 2가지 문제가 발생할 수 있습니다. 첫째, 과태료 부담이 발생합니다. 주택법에 의한 주택거래신고대상의 경우 거래신고 위반이 드러나면 위반 정도에 따라 취득세의 0.5~2.5배에 해당하는 금액을 과태료로 부담하게 됩니다. 또 공인중개사의업무 및 부동산거래신고에관한법률 위반하면 취득세의 0.5~1.5배에 해당하는 금액을 과태료로 물어야 합니다. 위 사례의 경우 위반사실 적발시 매매가 5억원의 취득세인 4%의 1배인 2,000만원정도의 과태료를 부과됩니다. 둘째는 양도소득세 문제입니다. 지금 같이 양도인이 양도세 비과세 혜택을 받아 양수인의 요구에 따라 업계약서를 써주거나, 반대로 매입주택에 장기거주해 양도세 비과세 혜택을 받으려는 양수인이 매매값 할인을 조건으로 다운계약서를 작성하는 등의 허위계약서 작성을 통한 세금탈세사례는 그동안 빈번하게 발생했왔습니다. 이런 세금탈세를 막기 위해 이런 허위사실이 적발될 경우 실제 거래가액과의 차액만큼 비과세 감면 세액에서 차감하도록하는 개정안이 나온 상황입니다. 이 개정법은 2011년 7월 1일 이후 최초 계약하는 분부터 적용합니다. 이 사례에서 비과세 받을 양도세액이 7,000만원이라고 가정할 경우 이중 거래신고가액과 실거래가액과의 차액 6,000만원을 제외한 1,000만원만 비과세를 적용받고 6,000만원은 세금을 내야한다는 말입니다. 따라서, 업계약서 요구에 응하는 것은 매도인 입장에서 아무런 실익이 없이 위험만 부담하는 것이므로 응하지 않는 것이 바람직합니다.
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