송파 오피스텔 공급 과잉 … 투자주의보

올해에만 3000여실 몰려 임대수익률 5%이하로 하락

입주 3년간 5700여실 달해… 당분간 약세 지속될 듯

올해 입주자를 맞은 서울 송파 한화오벨리스크(송파 푸르지오시티) 오피스텔. 대규모 오피스텔 입주가 몰리면서 송파구 일대 소형주택 투자수익률도 하락할 조짐을 보이고 있다.

"2011년 분양했던 한 오피스텔의 경우 분양 당시 7%대의 수익률을 올릴 수 있을 것이라고 예상됐지만 공급이 몰리면서 현재는 5% 이상을 기대하기 힘듭니다."(서울 문정동 P공인중개사무소 관계자)

지난 2~3년간 6,000여실이 공급된 서울 송파구 일대 오피스텔 입주가 본격화하면서 공급 과잉에 따른 투자수익률 하락 우려가 제기되고 있다. 특히 위례신도시·문정지구 등 이 일대 대규모 개발사업이 아직 진행 중이라는 점을 감안하면 오피스텔 추가 분양도 늘어날 것으로 보여 투자에 주의를 기울여야 한다는 지적이다.

업계의 한 관계자는 "당장 내년에 문정지구에서만 3,000여실의 오피스텔이 입주한다"며 "물량이 집중되면서 임대수익 감소는 피하기 어려울 것"이라고 말했다.

◇공급폭탄에 임대수익 하락=24일 부동산114에 따르면 2006년 연간 6.61%에 달했던 송파구 오피스텔 임대수익률은 올해 11월 말 기준 4.85%로 2%포인트 가까이 하락했다.

실제로 문정동 H오피스텔 25㎡(전용면적 기준)의 월세는 65만~70만원 정도로 연간 임대수익률은 5% 중반대를 기록해 강남역 주변 오피스텔 수준으로 떨어졌다. 가락동 D 오피스텔 27㎡ 역시 지난해까지만 해도 매달 70만원 이상 받았지만 최근에는 60만원 후반대로 평균 5만원 정도 하향 조정됐다.

대단지 오피스텔보다 가격이 쌌던 소형 원룸 임대료도 하락세다. 다세대 원룸주택이 밀집해 있는 석촌동 25㎡ 안팎 원룸의 월세 역시 올 들어 5만~10만원 정도 하락했다. 석촌동 B공인 관계자는 "매매가격은 큰 변동이 없지만 월세는 점진적으로 하락하는 상황이어서 임대수익률이 떨어지고 있는 것"이라고 설명했다.



◇올해 3,000실 몰린 게 원인=송파구 오피스텔의 수익성 악화는 지난 2011년부터 급증한 공급량 때문이다. 2010년부터 지난해까지 3년간 200실에 불과했던 송파구 오피스텔 입주물량은 올해 3,077실로 급증했다. 특히 오피스텔의 대체재로 불리는 도시형생활주택 입주도 크게 늘면서 공급 과잉을 부추겼다. 서울시에 따르면 2012년 인허가를 받고 올해 사용 승인을 얻은 송파구 도시형생활주택은 1,503가구에 달했다. 오피스텔과 도시형생활주택을 합해 1년 사이 5,000여가구 입주가 진행된 셈이다.

가락동 T 공인 관계자는 "송파구는 서울에서 오피스텔 못지않게 도시형생활주택이 가장 많이 지어지고 있는 곳"이라며 "특히 문정동·가락동 주변에서 소형주거시설 공급이 급증했다"고 말했다.

◇2~3년간 약세 지속될 듯=문제는 앞으로 이 지역의 임대수익률 하락세가 지속될 가능성이 높다는 점이다. 내년부터 3년간 송파구 오피스텔 입주물량은 5,700여실에 달한다. 앞으로 분양될 물량도 적지 않을 것이라는 예상이다. 당장 내년 2월에는 '송파 파크하비오 푸르지오 오피스텔' 1,173실이 분양된다. 1차 분양 물량과 합쳐 총 3,500여실이 2016년에 입주하는 셈이다. 문정지구, 거여·마천뉴타운, 위례신도시 개발에 속도가 붙으면 오피스텔 공급도 더욱 늘어날 것이라는 예상이다.

이 때문에 시장 전문가들은 송파지역 오피스텔 투자에 주의를 기울여야 한다고 조언한다. 공급량이 급증한 만큼 기존에 받는 월임대료보다 기대 수준을 낮추고 수익성을 분석해야 한다는 것. 업계의 한 관계자는 "단기간 오피스텔 공급이 집중되는 곳은 수익률 악화 가능성이 큰 곳이어서 투자는 보수적으로 해야 할 것"이라고 조언했다.