"부동산 투자 새 전략 짜라"

주택대출 DTI 규제에도 '틈새' 있다

『 '부동산 투자, 새 판을 짜라'

정부가 급등하는 집값을 잡기 위해 지난 7일부터 총부채상환비율(DTI)규제를 서울 및 수도권 전역으로 확대 적용하면서 대출가능 금액이 크게 줄어 부동산투자에도 새로운 전략이 요구되고 있다. 이번 조치로 강남3구를 제외한 서울에서는 1년간 원리금상환액이 부부합산 연소득의 50%를 넘으면 안되고 수도권에서는 60%를 넘을 수 없다.

연 소득 5,000만원인 직장인이 만기20년, 이자율 5.29%로 서울 강북권에서 10억짜리 아파트를 구입할 경우 전에는 최고 5억원까지 빌릴 수 있었지만 이제는 대출한도가 2억4,295만원으로 크게 축소된다. 무리한 차입을 통한 부동산 투자를 막아 집값 오름세에 제동을 걸겠다는 게 정부의 의도다.

그러나 이번 DTI 규제에도 '틈새'는 있다. 우선 신규분양이나 미분양 아파트에 대한 중도금 집단 대출에는 이번 규제가 적용되지 않는다. 또 다세대나 다가구주택을 구입할 때는 소득과 관계없이 돈을 빌려 집을 살 수 있다. 때문에 부동산 전문가들은 기존 아파트 투자에 집착하기보다 대출 부담이 낮은 소형 아파트나 개발호재가 있는 지역의 다세대ㆍ다가구주택을 노려볼 만하다고 조언한다. 청약가점이 낮다면 분양권이나 입주권 투자에 나서보는 것도 또 다른 방법이 될 수 있다. 급변하는 금융제도에 발맞춘 새로운 투자전략을 짜야 하는 이유다.

부동산 시장에 DTI규제라는 새로운 복병이 등장한 만큼 투자자들은 이에 대응해 어떤 전략을 짜야 할 지 알아봤다. 』

● "DTI 규제없는 신규분양·다세대 노려볼만"
기존 아파트 시장은 일단 관망
서울 주요 재개발 구역내
입주권·분양권 시장도 관심
지방 미분양 추격매수는 신중을 사례1=서울에서 살고 있는 직장인 김모씨(38)는 정부의 DTI(총부채상환비율)규제 강화 방안이 발표된 지난 5일 그 동안 눈여겨보던 서울 마포구 합정동의 지분 23㎡짜리 다세대주택을 2억7,000만원에 사들였다. 현재 이 집의 전세값은 1억2,000만원. 실투자금 1억5,000만원 중 7,000만원을 김씨는 주택담보대출로 충당할 예정이다. 그는 “DTI 적용을 받지 않는 단독주택과 빌라에 다시 투자 수요가 몰릴 것으로 본다”며 “한강변 개발호재도 있어 투자를 서두르게 됐다”고 말했다. 사례2

=박모(45ㆍ경기 용인)씨는 분당 수내동의 한 아파트(109㎡형)를 매입해 ‘갈아타기’에 나설 생각이었지만 최근 마음을 바꿨다. DTI규제가 수도권 전역으로 확대 적용되면서 집값 오름세가 주춤해질 것이라고 판단했기 때문이다. 그는 “집값 6억3,000만원 중 대출은 1억원 정도만 받으면 돼 대출제한에는 걸리지 않는다”면서도 “앞으로 급매물이 나올 가능성도 있어 당분간 상황을 관망할 것”이라고 했다.

정부가 지난해 11월 수도권의 투기지역을 대거 해제하면서 자동적으로 풀렸던 DTI규제가 서울ㆍ수도권 전역에 지난 7일부터 다시 적용됐다. 이에 따라 부동산 투자시장도 지각변동을 일으킬 전망이다. 주택담보대출의 한도가 크게 줄어들면서 올 들어 크게 상승한 서울과 일부 수도권 지역의 아파트값이 당분간 조정기를 거칠 것으로 예상되기 때문이다. 부동산 전문가들은 금융제도가 바뀐 만큼 부동산 투자도 ‘새 판’을 짜야 한다고 조언한다.

◇기존 아파트 시장은 일단 관망= 이번 규제로 직격탄을 맞게 된 곳은 기존 아파트 거래시장이다. DTI 제한이 신규 아파트나 미분양 주택, 다세대ㆍ다가구주택 등에는 적용되지 않기 때문이다.

실제로 올 들어 집값이 많이 상승한 서울 강동ㆍ양천구 일대와 경기 과천ㆍ용인ㆍ과천시 등은 매수세가 뜸해지며 거래가 소강상태로 접어들기도 했다. 과천시 중앙동 대영공인 관계자는 “가뜩이나 집값이 상승하며 매도ㆍ매수인간 호가 격차가 벌어진 상황에서 대출 규제까지 더해져 당분간은 매매가 일어나기 어려울 것”으로 내다봤다.

그러나 ‘조정기’가 장기간 이어지지는 않을 것이라는 분석도 많다. DTI규제 이전부터 각 시중은행들이 주택담보대출 한도액을 깐깐히 적용해 온데다 실수요자 역시 금리인상에 대한 부담으로 투자금 대비 대출액 비중을 줄여왔기 때문이다. 이남수 신한은행 부동산팀장은 “이번 정책은 집값 상승의 진원지인 서울 강남권에 직접적 영향을 줄 수 없다는 점에 한계가 있다”며 “다만 투자 심리는 당분간 위축될 수 있는 만큼 기존 주택을 매매하려는 사람은 오는 추석연휴까지 집값 동향을 관망할 필요가 있다”고 조언했다. 우선 시장 상황을 지켜보며 매수 타이밍을 조절할 필요가 있다는 설명이다.

◇신규분양ㆍ다세대ㆍ다가구주택 노려볼 만= 당분간 아파트 거래 시장이 활성화되기는 어려울 것으로 전망되면서 규제의 상대적 ‘수혜주’인 신규분양 아파트나 다세대ㆍ다가구주택에 관심을 가져볼 필요가 있다는 지적도 제기된다. 대출 제한에 발목이 묶인 실수요자들이 이들 시장으로 발길을 돌릴 경우 매매가가 상승하거나 분양권에 웃돈이 더 붙을 수도 있기 때문이다.

투자자들의 관심이 특히 집중되고 있는 곳은 서울 주요 재개발 구역 내 입주권ㆍ분양권 시장이다. 이들 지역의 경우 일반분양에서 청약 1순위에 당첨되는 게 수익성 면에서 가장 좋지만 경쟁률이 폭등하며 청약 가점이 높게 형성돼 투자 성사 여부를 점치기 어렵기 때문이다. 일반 분양권을 매입하는 경우 건설사 기존 계약자의 중도금 대출도 그대로 승계 받을 수 있어 DTI 영향권에서 벗어날 수 있고, 조합원물건(입주권)에 투자하면 매입한 지분 감정가액의 40%선까지 이주비 명목으로 시공사로부터 무이자대출을 받을 수 있다. 이주비 대출은 대부분 은행에서 주택담보대출이 아닌 신용대출로 분류되기 때문에 DTI 규제와 무관하다는 것도 장점이다.

실제로 지난 7월 초 일반분양이 이뤄져 분양권 시장이 활성화된 서울 중구 신당동 ‘대림e편한세상’ 아파트의 경우 82㎡형에 6,000만~7,000만원의 프리미엄이 붙어 거래되고 있다. 저층만 일반에 분양된 109㎡형은 5,000만원 가량 웃돈이 형성됐다. 또 오는 10월 일반분양을 앞두고 있는 왕십리뉴타운 1구역은 권리가액 별로 차이가 있지만 108㎡형을 배정받을 수 있는 입주권의 경우 최고 2억5,000만원 까지 웃돈이 붙었을 정도로 인기가 치솟고 있다. 김신조 내외주건 대표는 “서울 신규주택 공급량이 여전히 절대적으로 부족해 신규 아파트는 당분간 투자1순위 상품이 될 가능성이 높다”고 설명했다.

다세대ㆍ다가구주택에 대한 투자는 입지를 꼼꼼하게 따져야 할 것으로 보인다. 상대적으로 대출이 자유롭게 된 점은 호재지만 이들 상품의 경우 사업이 지연되면 장기간 투자금이 묶일 가능성이 있기 때문이다. 박상언 유앤알컨설팅 대표는 “재개발 사업이 가시화된 곳에 투자하는 게 실패를 줄이는 비결이 될 것”이라고 말했다.

◇미분양 아파트 매입은 신중= 수도권을 비롯한 지방의 미분양 아파트도 이번 규제에서 비껴나며 수혜주로 지목되고 있다. 대출제한을 받지 않는 것은 물론 양도세 감면과 금융혜택 등 다양한 이익을 얻을 수 있기 때문이다. 부산에서 미분양 아파트를 분양하고 있는 한 중견건설업체의 관계자는 “수도권에서 DTI규제가 강화되며 미분양 아파트에 대한 투자문의가 늘어나고 있다”고 현지 분위기를 전했다.

부동산 전문가들은 그러나 이러한 분위기에 편승한 추격 매수에는 신중해야 한다는 입장이다. 특히 수도권을 제외한 지방의 경우 신규아파트는 물론 기존 아파트에도 담보대출제한이 걸리지 않아 반사효과를 누린다고 보기 어렵고, 공급 부족을 겪고 있는 서울과 달리 지방은 여전히 수요에 비해 공급이 넘쳐나고 있는 상황이다.

김규정 부동산114 부장은 “지방 미분양 아파트는 단기간에 시세차익을 거두기는 어려울 것으로 보이는 만큼 투자에는 신중을 기할 필요가 있다”고 말했다.