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오는 2016년부터 감정평가사들이 산정한 감정가격이 아닌 100% 실거래가에 기반한 부동산 가격 공시제도가 도입된다. 공시가격은 재산세와 취득세·종합부동산세를 부과하는 기준이 되기 때문에 토지·주택 등 부동산 보유·거래세 산정에도 영향을 끼칠 것으로 보인다.
국토교통부의 한 관계자는 6일 "(실거래가 기반 공시제도를) 2015년 시범사업을 거치고 2016년부터 본격적으로 도입할 방침"이라고 밝혔다. 이를 위해 국토부는 최근 '부동산 가격 공시제도 중장기 개선방안' 연구용역을 발주했다.
그동안 부동산 가격 공시는 감정평가사가 공시기준일(매년 1월1일)을 기준으로 적정가격을 조사·평가하는 방식으로 진행됐다. 적정가격은 부동산시장에서 정상적인 거래가 이뤄질 때 성립할 가능성이 높다고 인정되는 가격이다. 올해의 경우 공동주택 1,126만가구를 한국감정원에서 전수조사했으며 표준단독주택 19만 가구와 표준지 50만필지는 국토부 위탁을 받은 감정평가업자들이 조사했다.
국토부에 따르면 현재 전수조사가 이뤄지고 있는 공동주택은 실거래가 반영률이 70%를 넘어서지만 단독주택과 토지는 60% 초반대의 반영률을 보이고 있다. 이 때문에 공시가격이 현재 부동산시장을 제대로 반영하지 못하고 있다는 비판이 꾸준히 제기돼왔다. 특히 아파트와 단독주택의 실거래가 반영 비중이 각각 달라 과세부담이 불균등하게 이뤄진다는 지적도 나온다. 통상 실거래가는 공시가격보다 더 높게 형성되기 때문에 실거래가 반영률이 높으면 소유하고 있는 부동산 가격이 높아져 세금부담이 커진다.
이 같은 부작용을 해결하기 위해 국토부는 실거래가 반영 비율을 70%까지 꾸준히 높이는 한편 중장기적으로는 '실거래가 기반 공시제도'로 전환하기 위한 대량평가모형 설계에 돌입했다.
국토부는 평가모형을 적용할 수 있을 만큼 실거래 데이터가 충분한 지역은 '특별평가지구'로 지정해 전수조사할 계획이다. 데이터가 부족한 지역은 몇몇 거래 사례에 지가변동률 등을 연동해 가격을 보정하거나 주기별 평가를 하게 된다. 지나친 저가·고가 거래와 미분양 할인 등 특수거래의 경우 선별기준을 정해 가격산정에서 제외하거나 보정작업을 할 계획이다.
실거래가 기반 공시제도의 시행 이후 부동산 보유자들의 세금부담 증가 등 예측되는 부작용에 대한 대책마련도 함께 이뤄진다.
국토부 관계자는 "국민들의 법감정과 조세저항을 감안해야 하기 때문에 과표라든지 세율조정도 함께 검토하고 있다. (실거래가 기반 공시로) 세금이 반드시 올라간다고 볼 수는 없다"고 말했다.
이 관계자는 또 "재산세의 경우 안전행정부에서, 양도소득세는 기획재정부에서 검토하고 있기 때문에 용역연구 결과가 나오면 협의를 통해 함께 검토할 것"이라고 덧붙였다.
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