강남 단독다세대 재건축 '개점휴업'

최근 강남권에서 새로운 투자처로 각광받는 곳이 바로 단독다세대 재건축 사업이다. 하지만 강남 지역의 단독다세대 재건축 사업 추진이 순탄치 만은 않을 것으로 보인다. 사업 지역마다 내부사정 등으로 사업 추진 속도가 지지부진한데다 최근 서울시의 ‘단독주택 재건축 규제 강화’ 조치로 강남 단독다세대 재건축 사업이 ‘직격탄’을 맞을 것이라는 게 전문가들의 전망이다. 21일 업계에 따르면 강남 단독다세대 재건축 사업이 투자 매력은 높지만 현재의 시세로는 수익률을 장담하기 어렵다는 게 일반적인 시각이다. 강남권 단독다세대 재건축 추진 사업지역 중 가장 주목받고 있는 방배동의 경우 대지지분이 큰 단독주택의 매매가가 3.3㎡당 2,300만~2,500만원선이며 연립ㆍ다가구의 33㎡(10평) 이하 지분 가격이 3.3㎡당 3,500만~4,500만원선을 형성하고 있다. 하지만 전문가들은 각종 재건축 규제를 감안할 때 현재 시세 대비 재건축 실현 이후 수익률이 크지 않을 것이라는 분석이다. 정태희 부동산써브 연구원은 “강남 대기수요자들에게 강남 단독다세대 재건축 사업이 강남 입성을 위한 마지막 기회처럼 여겨지는 게 사실”이지만 “각종 재건축 규제를 감안했을 때 현재 시세가 지나치게 높아 거품 가능성이 있다”고 말했다. 방배동 재건축 추진 조합들의 고민도 바로 ‘수익률’에 있다. 현재 방배동에서 재건축 사업을 추진 중인 1~9구역 모두 재건축 용적률이 170~190%에 지나지 않아 평균 10층 이하의 중층 단지로 재건축될 경우 수익률이 높지 않을 것이라는 계산. 부동산마트 공인중개사 관계자는 “조합 측이 시측에 꾸준히 용적률 상향을 요구하고 있지만 사정이 여의치 않다”며 “최근엔 차기 정부에서 재건축 용적률을 완화해줄 때까지 기다려보자는 분위기가 팽배해 있어 당분간 사업 추진이 어려울 것으로 보인다”고 말했다. 강남권에서도 노른자위로 꼽히는 삼성동 아이파크 뒤편 단독다세대 밀집지역 재건축 추진 사업 역시 몇 년째 답보 상태. 2년 전 재건축 사업이 적극적으로 추진되기도 했지만 시행사 비리로 현재는 소송이 진행 중이다. 또 대지 위치나 크기 등에 따라 주민들의 이해관계도 크게 엇갈려 주민 동의율 확보도 어려운 상태이며 아파트를 지을 수 없는 제1종 전용주거지역이 섞여 있어 재건축까지는 상당한 난관이 예상된다. 박원갑 스피드뱅크 부동산연구소 소장은 “서울시의 단독주택 재건축 규제 강화 조치는 강북권에 비해 상대적으로 주택 노후화가 덜 진행돼 있고 주변 인프라가 뛰어난 강남권을 직접적으로 겨냥한 것으로 보인다”며 “강남 단독다세대 재건축 사업 추진이 현실적으로 더욱 어려워질 전망”이라고 말했다.