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기본세율 4%서 절반으로 낮추고 보유세 올려 조세균형 맞출 필요
집만있는 은퇴자 세부담 급증막게 소득·연령따라 재산세 차등 부과
지자체 재정손실 해법도 마련해야
부동산 세제 정책이 도마 위에 올랐다. 주택시장의 경기변동에 따라 거래세와 양도소득세를 조절하는 땜질식 처방이 한계에 다다랐다는 지적에 따라 부동산 세제를 근본적으로 개편해야 한다는 목소리가 높다. 4ㆍ1 대책에 따른 취득세 감면 조치 종료 시점이 다가오면서 어김없이 '거래 절벽'의 징후가 나타나고 있는 것도 세제 개편의 필요성에 힘을 실어주고 있다. 세제 개편 방향은 '거래세(취득세) 인하, 보유세(재산세) 인상'이다.
정부도 현시점이 세제 개편을 위한 적절한 타이밍이라고 보고 있다. 서승환 국토교통부 장관은 지난 19일 열린 기자간담회에서 "상식적으로 현 (부동산) 세제는 바람직하지 않다"며 "취득세를 낮추고 재산세를 조정하면 지방자치단체도 경기변동을 타지 않고 세수 확보가 가능하다"고 말했다.
하지만 실제 개편은 결코 간단치 않은 문제다. 거래세 인하에 따른 지자체 재정 손실을 해결할 방법을 마련해야 한다. 보유세 강화는 자칫 조세 저항도 불러올 수 있다. 김경환 서강대 경제학부 교수는 "전체 세수를 유지하면서 거래세 완화와 보유세 강화를 구현하기가 쉽지 않다"면서도 "부동산 세제 개편은 더 이상 미룰 수 없는 과제이며 이왕이면 새 정부 초기에 손질해야 한다"고 강조했다.
◇취득세 절반으로 낮춰 거래 불안정성 제거해야=현행 취득세 기본 세율은 4%다. 전문가들은 이를 절반 이하로 낮춰야 한다고 주장한다. 1~2%선인 선진국에 비해 높을뿐더러 2005년 개정 이후 한 차례도 주택 부분에 적용되지 못해 취득세 정책에 대한 신뢰를 크게 떨어뜨렸기 때문. 2005년 이전에는 취득세율과 등록세율이 각각 2%와 3%였다. 참여정부는 이를 각 2%로 해 취득ㆍ등록세 법정 세율을 1%포인트 낮췄다. 하지만 2006년부터 취득세 납부 기준이 공시가격에서 실거래가로 바뀌면서 세 부담이 약 2.5배가량 늘어나자 이를 완화하기 위해 취득세를 50~75% 깎아줬다. 2008년 금융위기 이후에는 주택거래를 활성화하기 위해 감면 정책을 계속 시행하면서 실효세율이 1~2%로 등락을 반복했다.
8년 동안 법정 세율이 적용된 적이 한 번도 없었고 취득세 감면 조치가 종료될 때마다 거래가 급감하는 상황이 이어지면서 이럴 바에는 차라리 취득세를 영구적으로 인하해 정책의 불확실성과 거래의 불안정성을 제거하는 것이 낫다는 주장이 설득력을 얻기 시작했다. 조주현 건국대 부동산학과 교수는 "주택거래를 늘리기 위해 취득세를 깎아주는 것은 시장 참여자들의 내성을 키우기 때문에 바람직하지 않다"면서 "거래단계에서 부과되는 세금을 낮추면 서민과 중산층에 혜택이 많이 돌아가 주택거래가 늘어나는 효과가 있다"고 말했다.
거래세의 적정 부담 수준은 2%선으로 분석된다. 취득세율을 1%로 낮추면 세수 손실이 너무 늘어나고 3%는 인하 효과가 적다. 전문가들은 이번 기회에 주택가격에 따른 차등 과세도 없애고 단일 세율을 적용해야 한다고 주장한다. 고가주택에 대해 취득세를 더 물리는 것은 불합리하고 대신 보유세 부담을 늘리는 것으로도 충분하다는 논리다.
◇재산세 인상하되 소득ㆍ연령ㆍ주택가격 따라 차등 과세 필요=주택 거래세 인하로 인한 세수 결손은 재산세 등 보유세를 높이는 방식으로 보전하는 방안이 유력하다. 외국의 경우를 보더라도 거래세 부담은 낮추고 보유세는 높이는 방식으로 부동산 세제를 운용하고 있다. 2010년 기준 우리나라의 거래세와 보유세 수입은 각각 12조6,000억원과 7조8,000억원으로 그 비중이 6.2대3.8이었다. 반면 미국은 0.2대9.8, 영국은 1.7대8.3로 보유세 비중이 훨씬 높다. 우리나라의 재산세율은 0.2~0.4% 수준으로 1% 안팎인 미국ㆍ일본에 비해 낮다. 취득세를 낮추면 거래량이 늘어나 세수 손실을 어느 정도 상쇄할 수 있고 그래도 모자란 부분은 보유세를 올려서 보전하는 셈법이 가능하다.
하지만 거래세 감소분을 보유세 인상분으로 보전하는 방식을 통해 적정한 세수를 확보하는 것이 여의치 않을 것이라는 지적도 있다. 거래량 감소, 보유 회피, 양도 소득 감소 등 거래세와 보유세 관련 시장 패러다임이 바뀌고 있기 때문이다. 허윤경 건설산업연구원 연구위원은 "가뜩이나 집값 상승에 대한 기대감이 낮아 자가 보유 의식이 약화되고 있는 상황에서 재산세를 더 걷으면 전ㆍ월세 등 임차 수요를 늘려 장기적으로 정부의 주거복지 비용이 증가할 것"이라고 지적했다.
또 주택 재산세 납부 건수의 58%가 연간 5만원 미만의 소액 납부자들이어서 조세 저항이 만만치 않을 것으로 예상되는데다 소득 없이 집만 있는 은퇴 세대의 세금 부담이 늘어날 수 있다.
이에 대해 송인호 한국개발연구원 부연구위원은 "재산세를 주택가격뿐 아니라 소득과 연령에 따라 차등화하면 이 같은 문제를 해결할 수 있다"면서 "소득이 급격히 감소하는 고령자나 소득이 적거나 빚이 많을 경우 공제ㆍ감면해주면 소득 재분배 효과도 있다"고 말했다. 이진순 숭실대 경제학부 교수는 "조세저항이 있는 세금은 좋은 세금"이라며 "지자체가 재산세를 제대로 거둬서 잘 사용하면 지방자치도 발전할 수 있다"고 강조했다.
여기에 지자체 세원의 40% 이상을 취득세에 의존하는 구조에서 벗어나야 한다는 주장도 나온다. 종합부동산세를 재산세로 통합하거나 민간임대시장을 활성화시켜 여기에서 발생하는 임대소득세를 지방세로 활용하는 방안 등이다. 변창흠 세종대 행정학과 교수는 "부동산 세제 개편은 지자체 재정뿐 아니라 국가재정 전반에 걸쳐 고려해야 하기 때문에 간단하지 않다"면서 "지자체 간 재정 격차를 완화하는 방안도 함께 강구할 필요가 있다"고 강조했다.
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