“내 세금은 과연 얼마나 줄어들까?”
정부의 ‘9ㆍ1 세제 개편’에 따라 ‘갈아타기’를 노리는 1가구 1주택 보유자들의 주판알 굴리는 속도가 빨라졌다. 부동산 경기침체로 주택 가격의 추가 하락이 걱정되는 상황에서 기존 주택의 매도 타이밍을 잡기가 힘들어 진 상황에서 ‘세금’이라는 새로운 변수가 생겼기 때문이다.
과연 이번 세제 개편 영향으로 양도세는 얼마나 줄어들까. 내년부터 ▦양도세 중과 고가주택 기준이 6억원 초과에서 9억원 초과로 바뀌고 ▦ 양도세 장기보유 특별공제는 연 4%에서 연 8%로 확대되며 ▦양도세 세율은 9~36%에서 6~33%로 낮아진다. 주택 가격에 따라 천차만별이지만 적게는 수십 만원에서 많게는 수억 원까지 세금이 줄어 들 수 있다. 주택 매도자들은 주택 가격, 양도차익, 보유기간 등 양도소득세에 영향을 미치는 다양한 요소를 신중히 고려해 절세 포인트를 잡고 내 집 처분 계획을 세워야 한다.
◇사례 1= A씨는 6년 전 서울 강남에 2억원을 주고 매입한 주택에 살고 있다. 이 주택의 현재 시세가 11억원. 가격이 많이 올랐고, 무겁던 양도세가 완화돼 기분도 좋지만 주택 가격이 조금씩 떨어지고 있어 걱정이다. 올해 안에 파는 게 차라리 남는 장사가 아닐지 고민도 든다.
A씨는 ‘3년 보유 2년 거주’ 양도세 비과세 요건은 갖췄지만, 고가주택 보유자로 양도세는 중과된다. A씨의 ‘고가주택 양도 차익은’ 총 시세차익 9억원에 [(양도가액-6억)/양도가액]을 곱한 금액으로 약 4억900만원이다. 여기에 ▦장기보유 특별공제(4*6=24%) ▦기본공제(250만원)를 받으면 과세 표준은 3억800만원이 된다. 과세표준에 세율(36%)을 일률적으로 곱하고 누진공제(1,170만원)를 받으면 양도소득세(약 9,900만원)가 나온다. 하지만 내년에 A씨가 이 아파트를 팔 경우 세금은 대폭 줄어든다. 양도세 계산법에 적용되는 고가주택 기준(6억->9억), 장기보유 특별공제율(연 4%->연 8%), 세율(36%->34%)이 모두 바뀌기 때문이다. 내년에 A씨의 아파트 시세가 여전히 11억원일 경우 양도소득세는 1,200만원 수준, 2010년에는 세율이 1% 추가 인하돼 823만원까지 내려간다. 2년 후에 팔면 무려 1억원에 가까운 돈이 절약되는 셈. A씨 입장에서는 주택 가격 하락 폭이 적다면 내년 이후 매도가 확실히 유리한 편이다.
◇사례2= 경기도 과천에서 7년 전 1억9,200만원에 주택을 매입한 B씨는 서울 직장과 거리가 가까운 곳에 전세를 얻어 살고 있다. 현재 과천에 보유한 아파트의 시세가 5억원까지 올랐지만 B씨가 거주한 적은 없다. B씨는 이 주택을 언제 처분 할지 고심 중이다.
B씨가 올해 아파트를 팔면 양도가액(5억)에서 취득가액(1억9,200만원)을 뺀 금액이 바로 양도차익(3억800만원)이 된다. 거주요건을 채우지 못해 양도세 비과세 대상은 아니지만 고가주택이 아니기 때문에 따로 중과되는 세금은 없다. 이 양도차익에 장기보유 특별공제(4*7=28%)와 기본공제(250만원)를 받은 과세표준은 약 2억1,900만원. 여기에 세율(36%)을 곱하고 누진공제(1,170만원)를 받은 양도소득세는 약 6,700만원이다. 그러나 내년에는 장기보유특별공제가 곱절로 늘어나고 세율이 인하돼 양도소득세가 2,340만원까지 줄어든다. 2010년에는 1,470만원만 내면 된다. B씨도 2년 후에 주택을 팔면 지금보다 5,000만원 가량 세금을 절약할 수 있다. 그러나 주택 시세가 급격히 하락할 경우 오히려 빨리 파는 것보다 손해를 볼 가능성도 없지 않다. 시세에서 손해를 보고 싶지 않다면 계약은 올해 안에 체결하고 잔금납부시기를 최대한 늦추는 것도 방법이다.
◇사례3=C씨는 4년 전에 강북 중대형 아파트를 2억1,000만원에 매입해 거주하고 있다. 올해 이 아파트 시세는 7억5,000만원까지 올랐다. C씨는 원래 올해 이 아파트를 처분하고 가격이 떨어진 강남 아파트로 갈아탈 계획이었다.
C씨는 이번 양도세 완화 혜택의 최대 수혜자라고 볼 수 있다. 내년부터 고가 주택 기준이 상향 조정돼 비과세 요건만 갖추면 따로 중과될 세금이 아예 없기 때문이다. C씨가 올해 이 아파트를 팔 경우 실제 양도차익(5억4,000만원)에 [(양도가액-6억)/양도가액]를 곱한 ‘고가주택 양도차익’에 따른 양도세를 부과해야 했다. 금액으로 환산하면 1,980만원 가량. 그러나 내년부터는 C씨의 주택이 9억원을 넘는 고가주택으로 분류되지 않기 때문에 이 세금을 내지 않아도 된다. C씨의 입장에서는 내년 초 이 아파트를 팔면서 양도세 완화 혜택을 받고 강남에서 쏟아져 나올 중대형 매물을 취사 선택하는 것도 좋은 방법이다.
/도움말=김종필 세무사
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