『 서울지역 전세가격이 7개월 연속 상승세를 이어가고 있다. 말 그대로 거침 없는 오름세다.
서울시내 뉴타운개발이 본격화하는 내년부터는 이주수요가 더욱 늘어나는데다 당장 신규 입주아파트 물량도 줄어들어 이 같은 전셋값 고공행진은 당분간 계속될 것이란 전망도 제기된다.
전셋값이 오르면 전세를 안고 집을 구입하려는 투자자들로서는 그만큼 초기 투자비가 줄어들어 유리한 조건이 된다.
임대사업자에겐 종합부동산세 감면, 양도세 중과세 제외 등 각종 세제 혜택이 주어진다. 지방의 경우 연초 소득세법 시행령 등을 개정하면서 한 채 이상의 임대주택이 있을 경우에도 양도세 중과 등을 적용하기 위한 주택 수 산정에서 제외시켰다.
임대사업을 하기 좋은 지역은 어디인지, 유의할 점은 무엇이 있는지 살펴봤다.』
● 임대사업 어디가 유리한가
서울 역세권 소형 아파트…지방은 공공기관 이전 인근지
임대사업자는 크게 건설임대사업자와 매입임대사업자로 구분된다. 건설임대는 집을 직접 지어서 임대를 하는 사업자를 말하고 매입 임대는 일반 투자자들이 집을 사서 임대 목적으로 활용하는 것을 말한다.
매입 임대사업자(이하 임대사업자)가 되기 위해선 수도권의 경우 같은 시ㆍ군에서 국민주택규모(전용 85㎡ 이하) 주택 5채 이상을 10년 동안 임대해야 한다. 비수도권의 경우엔 전용 149㎡이하, 집값 3억원이하 주택 1호 이상을 7년이상 임대하면 된다. 이때 주택 가격은 취득 시 공시가격 기준으로 정한다. 이들 주택을 매입한 뒤 해당 시ㆍ군ㆍ구청에 신청서를 제출하고 등록증을 발급받으면 임대사업자로 등록이 된다.
◇서울은 역세권 소형 아파트가 제격= 서울을 포함한 수도권에서 임대사업자가 되기 위해선 5채 이상의 주택이 필요하기 때문에 일반적으로 전세가가 비쌀 때 임대사업자가 되려는 사람이 늘어난다. 전세 가격이 비쌀수록 초기 투자 비용이 줄어들기 때문이다. 또 당분간 금리가 공격적으로 인상될 가능성은 낮기 때문에 금융권에서 집값의 20~30% 가량을 대출을 받은 후 전세를 끼고 주택을 매입할 경우 집값의 20~30% 정도 자금만 있으면 주택을 매입할 수 있다.
임대사업자는 크게 임대기간 동안의 임대 수익, 임대기간 종료 시 매각 차익을 기대할 수 있다. 임대 수익을 높이기 위해선 전세로 놓는 것보다 월세로 돌리는 것이 크게 유리하다. 이는 곧 월세 수요가 있는 곳이 임대사업을 하기에 적당하다는 말이다. 김학권 세중코리아 대표는 “월세는 전세 보증금을 연 10% 이자로 굴리는 것과 같은 효과를 내기 때문에 임대 수익을 기대하고 있다면 월세로 놓을 수 있는 집을 찾아야 한다”고 조언했다.
임대주택을 월세로 하기 위해선 우선 주택의 크기가 작아야 한다. 전문가들은 아파트의 경우 공급면적이 60㎡ 안쪽인 것이 유리하다고 입을 모은다. 월세는 현재 시점에 목돈이 없는 계층이 주로 이용하기 때문에 보증금은 물론 월임대료도 너무 높지 않은게 좋다는 것이다. 또 소형 주택의 경우 경기 흐름만 잘 타면 큰 폭의 매매 차익을 남길 수 있고 시장 상황이 불투명할 때에도 큰 면적의 주택보다 거래가 쉬워 필요할 때 현금화하기도 쉽다.
주택의 크기 못지 않게 입지도 중요하다. 월세는 주로 직장인이 이용하는 만큼 강남권, 도심권 등 직장과의 이동 거리가 짧은 곳이 좋다. 그러나 강남 등은 가격이 비싸고 물량이 적기 때문에 ▦개발로 단기 전ㆍ월세 이주 수요가 풍부한 강북권 ▦신흥 업무지구로 배후 수요가 집중되고 있는 서남권 등도 관심을 가질 만하다. 특히 구로ㆍ금천ㆍ영등포 일대에는 최근 IT 관련 업종 입주가 늘어나면서 임대수요도 증가하고 있다.
김규정 부동산114 부장은 “서남권 지역은 신흥 산업단지 개발로 젊은 층 인구 유입이 많이 이뤄지고 있다”며 “젊은 층 수요가 많은 만큼 쇼핑ㆍ문화시설이 인근에 있는 소형 아파트, 오피스텔이 임대사업 대상으로 적합하다”고 말했다.
◇지방은 공공기관 이전지 인근 지역으로= 비수도권은 수도권보다 임대사업 환경이 크게 열악하다. 아직까지 미분양 물량이 많이 남아있기 때문에 임대사업의 주 목적인 임대수익, 매매차익을 노리기가 쉽지 않기 때문이다.
그럼에도 불구하고 지방에서 임대 사업을 염두에 두고 있다면 공공기관이 이전하는 지역의 인근 아파트를 노려보는 게 안정적이다. 국토해양부에 따르면 현재 지방이전에 예정된 공공기관은 총 157개(행정중심복합도시 제외)에 달한다. 지역별로는 광주ㆍ전남이 18개로 가장 많고 전북 14개, 부산 13개 등이다.
공공기관이 지방으로 이전하게 되면 해당 임직원은 물론 일부 가족들까지 이사를 해야 하기 때문에 임대 수요는 늘어나게 된다. 이때 주의할 점은 해당 공공기관의 이전이 계획대로 추진되는지, 공공기관이 기숙사를 제공하거나 사택을 따로 짓지는 않는지를 살펴본 후에 접근해야 한다는 것이다. 평택의 예가 대표적이다. 평택에서는 수 년 전 미군기지 이전에 대비해 임대주택 건립이 붐을 이뤘지만 이전 시기가 2014년 이후로 미뤄지면서 대부분이 빈 집으로 남게 됐다.
고준석 신한은행 갤러리아팰리스 지점장은 “지방 임대주택은 양도세 중과 면제 혜택은 볼 수 있겠지만 매매차익을 기대하고 접근하기에는 아직 부담이 크다”고 말했다.
● 임대사업 혜택·주의사항
지자체 조례 따라 취득·등록세 등 감면
3주택이상은 임대소득 '종소세' 부과
임대사업자가 받는 세제 혜택은 크게 ▦취득ㆍ등록세 감면(취득시) ▦종합부동산세 감면(보유 시) ▦양도세 중과세 제외(매도시)로 구분된다. 취득ㆍ등록세는 각 지자체가 조례를 만들어 운영을 할 수 있기 때문에 사업자 등록을 하기 전 해당 시ㆍ군ㆍ구청에 반드시 확인을 해야 한다. 다만 강남ㆍ서초ㆍ송파 등 주택거래신고지역에서는 취득ㆍ등록세 감면 혜택을 받을 수 없고 타 지역도 감면 혜택을 받으려면 취득(잔금 지급)후 30일 내에 임대사업자로 등록해야 한다.
임대사업 대상으로 등록된 주택은 양도세, 종합부동산세의 적용을 받는 주택 수 산정에서 제외된다. 단 이 경우 대상 주택은 모두 같은 시ㆍ군 소재지에 있어야 한다. 만약 의무임대 기간이 끝나기 전에 해당 주택을 팔게 되면 양도세를 추징당한다.
주택을 보유하면서 내는 재산세도 감면을 받는다. 전용면적에 따라 40㎡이하는 100% 감면되며, 40~60㎡이하는 50% 감면, 60~85㎡는 25%를 감면받을 수 있다.
다만 3주택 이상 임대사업자는 임대소득에 대한 종합소득세를 내야 한다. 임대소득금액은 임대수입(월 임대료 × 월수)에서 비용을 뺀 것으로 근로소득, 사업소득과 합산해 과세하기 때문에 근로소득이 있는 사람은 더 많은 세금을 낼 수 있다.
주의해야 할 점은 임대소득에 대한 소득세는 임대 주택 수가 아닌 소유 주택 수를 기준으로 한다는 것이다. 가령 주택 3채를 소유한 사람이 이 중 2채를 가족이 사용하고 1채를 월세로 임대하는 경우에도 임대소득에 대한 소득세를 내야 한다.
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