고양 '한류우드' 개발방식 논란

경기도, 3개 구역으로 나눠 테마파크부터 우선분양 결정

조성취지 훼손·사업지연 가능성등 우려속

업계 "단일 사업자가 통합 개발해야" 주장

道 "수익성등 충분히 검토…재고여지 없다"

세계적 테마파크의 기치를 내걸고 추진되는 ‘한류우드(韓流-Wood)’의 개발방식을 놓고 논란이 일고 있다. 경기도가 전체 부지를 3개 구역으로 쪼개 순차 분양하기로 방침을 정하자 이 같은 개발방식으로는 한류우드의 조성 취지가 크게 훼손되는 것은 물론 사업지연의 가능성도 있다는 주장이 제기되고 있다.

1일 관련업계에 따르면 경기도는 고양시 장항ㆍ대화동 일대 30만평 부지에 세워지는 ‘고양 관광문화단지(한류우드)’를 오는 2010년까지 조성하기로 하고 1단계로 테마파크와 도심엔터테인먼트센터(UEC) 등 8만5,000여평 부지를 우선 공급하기로 했다.

◇한류우드 어떻게 개발되나=경기도는 30만평 규모의 한류우드 단지를 3개 구역으로 나눠 순차 개발할 계획이다. 테마파크와 UEC가 들어서는 1구역을 중심으로 주상복합ㆍ호텔ㆍ상업시설 등이 좌우 2ㆍ3구역 부지에 들어선다.

이번에 처음 공급되는 테마파크 부지인 1구역 8만5,000여평은 테마파크의 시설투자 부담이 크다는 점을 감안해 비교적 저렴한 1,888억원(평당 약 222만원)에 공급된다. 경기도는 내년 2월 말까지 사업자를 공모해 3월10일 우선협상대상자를 선정하고 4월 중순까지 계약을 마치기로 했다.

테마파크 사업자가 선정되면 나머지 2ㆍ3구역 부지도 차례로 매각할 계획이다. 경기도는 한류우드사업에 공공ㆍ민간 합쳐 약 2조원이 투입될 것으로 예상하고 있지만 사업비가 3조~4조원대로 커질 수 있다는 전망도 있다.

◇업계, “단일 사업자가 통합 개발해야”=논란이 제기된 것은 경기도가 지난달 25일 사업설명회를 통해 부지 분할매각 방침을 공식화하면서부터.

경기도가 선택한 개별개발 방식은 이전부터 한류우드 본연의 취지를 훼손할 수 있다는 비판을 받아왔다. 정교하게 계획되지 않은 엇비슷한 상업시설만 대거 들어서고 부지간 상호 연계성이 떨어져 세계적 테마파크로서의 경쟁력을 상실할 수 있다는 게 비판의 요지다.

이 때문에 한류우드 활성화 방안에 관한 용역연구를 수행했던 경기개발연구원은 “단일 사업자가 통일된 컨셉트로 한류우드를 개발해야 한다”고 주장하기도 했다.

2ㆍ3단계로 공급될 주상복합 등 상업용 부지의 경우 용지 공급가격이 매우 비쌀 것으로 예상됨에도 불구하고 웬만한 개발사업자는 모두 군침을 흘리고 있다는 게 업계의 전언이다. 그 자체만으로도 훌륭한 개발사업이 될 만큼 뛰어난 수익성을 갖췄기 때문이다.

그러나 정작 테마파크 부지는 조(兆) 단위의 시설투자를 필요로 하면서도 투자회수는 매우 느리다. 평당 222만원대의 낮은 가격이 책정됐는데도 “땅값 부담이 더 낮아져야 테마파크 투자가 가능하다”는 지적이 나오는 이유다.

일각에서는 국내는 물론 해외 투자가들도 높은 투자부담과 낮은 수익성 때문에 테마파크를 외면해 한류우드의 전체 일정까지 지연될 가능성도 제기하고 있다.

업계의 한 관계자는 “테마파크만 따로 떼어내 공급하면 세계적 테마파크는커녕 드라마 세트장을 흉내내는 수준에 그치고 UEC에만 치중할 가능성이 크다”며 “한류우드를 키우려면 단일 컨소시엄이 유기적으로 추진하는 입체개발 방식이 바람직하다”고 주장했다.

업계의 또 다른 관계자는 “개발방식을 미리 정해놓고 진행할 것이 아니라 분할개발이든 통합개발이든 모든 가능성에 대해 사업자 제안을 받은 뒤 결정해도 늦지 않았을 것”이라고 비판했다.

◇경기도, “테마파크만으로 수익성 충분”=이 같은 지적에 대해 경기도는 이미 숱한 검토와 고민 끝에 분할개발 방침을 결정한 만큼 재고의 여지는 없다는 점을 분명히 하고 있다. 단일 컨소시엄에 의한 통합개발 방식의 장점에도 불구하고 사업자 선정에 따른 특혜 시비가 제기될 수 있고 사업진행 단계에서 통제가 어렵다는 점이 경기도로서는 부담스러운 대목이다.

개별개발로 가는 대신 한류우드 활성화를 위한 보완책도 마련해놓았다. 3구역의 2단계 호텔부지 공급을 테마파크 사업자와 우선 협상해 수익을 보전해주고 상업용지의 수익금으로 모노레일을 설치하는 등 공공재원으로 활용한다는 것이다.

이재성 경기도 한류우드팀장은 “테마파크와 아무 관계없는 주상복합 부지를 묶는 것은 그럴 만한 논리적 이유도, 전례도 없다”며 “테마파크 사업자는 UEC와 호텔사업까지 할 수 있기 때문에 굳이 다른 부지까지 묶지 않아도 수익성이 충분하다”고 말했다. 요컨대 단기차익을 노린 개발사업자가 아닌 테마파크만을 조성ㆍ운영할 능력이 되는 세계적 업체가 들어와야 한다는 게 경기도측의 판단이다.