곧 정년을 앞둔 직장인 김 모씨(48세)는 요즘 은퇴 이후 삶을 꾸려가기 위한 방편으로 주택 임대사업을 준비하고 있다. 20여년 이상을 직장에 꼬박 메여 살아온 자신이 특별한 기술이나 노하우를 필요로 하는 창업이나 사업을 하는 것은 자신도 없을뿐 아니라 위험 부담도 크다고 느꼈지만 주택 임대는 아무래도 그런 부담감이 적었다.
무엇보다 예전에 전세를 놓아 세입자를 들였던 경험이 자신감을 심어줬다. 자신 역시 아이들 학교나 직장 문제로 세입자로 살아봤기에 관리도 잘 할 수 있을 것 같았다. 김 씨는 최근 1~2인 가구의 증가 추세나 전ㆍ월셋값 상승세로 봤을 때 조금만 신경써 준비한다면 편안한 노후 생활을 보낼 수 있으리라는 확신을 가지게 됐다.
하지만 소형 오피스텔이나 도시형생활주택, 아파트 등을 분양받아 세입자에게 돈을 받고 집을 빌려주면 그만이라고 단순하게 접근했던 김 씨는 준비 초기 단계부터 막막함을 느끼기 시작했다. 매입임대, 건설임대 등의 용어에서부터 임대사업자 등록을 위해 갖춰야할 자격 요건까지 무엇 하나 쉬운게 없었다. 특히 임대사업을 시작한 후 챙겨야할 세금문제들은 까다롭기 짝이 없었다.
저금리 시대를 맞아 주택 임대 사업에 관심을 갖는 사람들이 늘어나고 있다. 임대 사업을 준비하는 투자자들이 선택할 수 있는 임대 방식에는 어떤 것들이 있고 세제 및 금융 혜택은 어떻게 다른 지에 대해 자세히 알아봤다.
수도권 주택 3가구이상 취득하면 임대사업자 등록 가능
매입 임대- 주택면적 전용 149㎡이하로 확대 취득액도 6억원 이하로 조건 완화
건설 임대- 높은 수익률 도시형생활주택 주목 年2% 저리로 건설자금 대출 가능
베이비붐 세대의 은퇴와 1~2인 가구의 증가, 여기에 저금리 기조가 맞물리며 주택 임대사업에 관심을 갖는 사람이 늘고 있다. 국토해양부에 따르면 지난해 말 기준 매입임대 사업자수는 총 4만3,457명으로 전년도 3만4,151명 에서 27%가 증가했고, 특히 서울의 경우 1만4,878명으로 1년새 46%나 급증했다. 특히 올들어 매입임대 사업자의 문턱은 종전에 비해 크게 낮아졌다. 최근 전국적으로 벌어진 전세난을 해소하기 위한 일환으로 정부가 2ㆍ11 전월세 대책을 발표하며 임대 사업자에 대한 지원을 대폭 늘렸기 때문이다.
신방수 세무법인 정상 대표 세무사는 "최근 임대사업자에 대한 지원책으로 종부세 비과세를 비롯해 양도세 및 취등록세 감면 혜택까지 나와 앞으로 주택 임대사업에 관심을 갖는 투자자들이 크게 늘 것"으로 전망했다.
임대주택 사업자는 주택을 직접 건설하느냐, 매입하느냐에 따라 건설임대사업자와 매입임대사업자로 나뉜다. 일정 호수 이상의 임대 주택을 건설하거나 주택을 매입해 해당 시ㆍ군ㆍ구청장에 등록하고 소득세법에 따라 주택임대업 사업자 등록을 하면 된다.
◇수도권 주택 3가구로 매입임대사업 해볼까= 매입 임대사업은 서울 지역의 경우 2005년 이후 동일 지역 5가구 이상, 10년 이상 임대해야 하는 등으로 자격 요건이 크게 강화돼 투자시장이 다소 주춤한 바 있다. 하지만 정부가 최근 발표한 2ㆍ11 전월세 대책이 나오며 민간 매입임대사업자의 문턱이 크게 낮아져 다시 한번 투자자들의 관심을 모으고 있다.
우선 취득해야 하는 주택 수와 임대 기간이 대폭 줄어들었다. 서울 및 경기ㆍ인천 지역의 경우 3가구의 주택을 취득해 5년간 임대할 경우 매임 임대사업자 등록을 할 수 있게 됐다. 주택 면적 역시 종전 국민주택 규모인 85㎡(이하 전용면적 기준) 이하로 한정하던 것을 149㎡로 확대하고, 취득가액 역시 3억원 이하에서 6억원 이하 주택까지 허용하는 것으로 조건이 완화됐다.
특히 취득하는 모든 주택이 동일 시ㆍ군(양도세) 혹은 동일 시ㆍ도(종부세)에 있어야 혜택을 받을 수 있었던 예전과 달리 매입지역을 수도권 전체로 넓힌 것도 가장 큰 변화중 하나로 꼽힌다. 이를 테면 예전에는 서울에서만 85㎡ 5가구의 주택을 취득해 10년 이상 임대해야 했지만, 이번 3월 관련법 시행령이 개정된 이후로는 149㎡, 6억원 이하 주택을 서울 1가구, 경기도 1가구, 인천 1가구 등 3가구를 취득해 5년간 임대하면 혜택을 받을 수 있게 된 것이다.
다만 지방의 경우에는 종전 1가구, 3억원 이하, 149㎡ 이하의 조건이 그대로 적용되고 임대기간만 종전의 7년에서 5년으로 단축될 것으로 보인다. 한편 매입 임대사업자에게 주어지는 세제 혜택도 크게 확대됐다. 취ㆍ등록세 면제 혹은 감면은 물론, 종부세 비과세, 양도세 중과 완화 등의 혜택이 주어진다.
취ㆍ등록세의 경우 취득하는 임대 주택이 60㎡ 이하면 면제되고 60~149㎡ 이하일 경우 25% 감면해 준다. 임대 사업자 조건 충족시(*표 참조) 종부세는 비과세되며 양도세 역시 중과 대상에서 제외된다. 아울러 준공 후 미분양주택을 임대 목적으로 취득하거나 건설사가 2년 이상 임대한 후 분양하는 주택을 취득하는 경우 취득세를 비롯해 향후 5년간 발생한 양도소득세를 최대 50%까지 감면해 줄 계획이다.
◇도시형생활주택 지어 건설임대 사업자될 수도= 건설임대는 토지나 건물 소유주들이 신축 혹은 리모델링을 통해 임대 수익을 극대화하려고 할 경우 선호되는 방식이다.
건설임대사업자는 단독주택이나 공동주택을 2가구 이상 건설하고 향후 5년 이상 임대한 경우 자격 요건을 갖추게 된다. 주택 면적은 149㎡ 이하, 취득가액은 6억원 이하여야 한다. 조건을 충족할 경우 양도세 중과 완화 및 종부세 비과세 혜택을 받을 수 있다.
최근 건설임대사업을 하고자 하는 투자자들이 관심을 가지는 분야는 도시형생활주택이다. 2009년 5월 도심내 1~2인 가구의 거주 마련을 위해 도입된 도시형생활주택은 최근 소형주택 공급난과 맞물려 큰 인기를 끌고 있으며, 많은 전문가들은 토지나 건물 소유주가 도시형생활주택을 건설해 임대할 경우 연 15~25%까지의 높은 수익률을 올릴 수 있을 것으로 설명하고 있다.
도시형생활주택은 국민주택기금을 통해 연리 2%의 저리로 건설 자금을 마련할 수 있다는 장점도 있다. 개인사업자가 주로 건설하게 되는 원룸형이나 기숙사형 도시형생활주택의 대출한도는 전용면적 ㎡당 80만원이며 3년 거치 후 17년 간 분할 상환이 가능하다. 특히 2ㆍ11 대책에서 종전 30㎡ 이하 원룸ㆍ기숙사형 주택에만 적용되던 대출 면적 한도를 50㎡기준으로 확대하며 더욱 많은 투자자들이 저리의 주택기금을 이용할 수 있을 것으로 기대된다.
세테크 TIP
오피스텔은 주택 임대사업자 혜택 못받아
소형 주거시설에 관심이 높아지며 오피스텔의 인기도 높아지고 있다. 오피스텔의 경우 업무용으로 취득해 부동산 임대사업자 등록을 내면 부가가치세를 환급받을 수 있어 초기 부담이 적다는 장점이 있다. 주택으로 분류되지 않기에 양도세 중과대상에 해당되지도 않고 종부세 비과세 혜택 역시 받을 수 있다.
하지만 현행 임대주택법상 오피스텔의 경우 주택이 아닌 '시설'로 분류돼 오피스텔로 임대사업을 하는 사람들은 주택임대사업자로 등록할 수 없다. 오피스텔로 임대사업을 하는 경우 주택 임대가 아니라 일반 임대사업자로 등록해야 하며, 주택 임대사업자 혜택을 받을 수 없다는 말이다.
이에 따라 여러 가구의 주택을 임대해 본격적인 임대사업에 나설 경우라면 오피스텔보다는 소형아파트나 원룸 주택을 통하는 편이 낫다는 의견이 많다. 주택임대사업자로 등록할 경우 누릴 수 있는 세제 혜택 등을 고려한 것이다.
업무용 오피스텔을 주거용으로 사용ㆍ임대하는 것이 적발될 경우 환급받은 부가가치세를 반납해야한다는 것도 문제다. 신방수 세무사는 "부가가치세 반납에 대한 최선책은 환급받은 부가가치세 중 업무용으로 사용한 기간을 제외한 잔여기간에 해당하는 금액만을 계산해 반납하는 것"이라고 조언했다.
3가구이상 임대 땐 소득세 꼼꼼히 챙겨봐야
임대사업자의 경우 임대소득세를 낼 의무가 부과된다. 임대소득은 월세 소득에 대해 과세되는 것이 원칙이다. 임대소득세는 보유 주택 수에 따라 과세되며 2가구까지는 전세보증금은 과세하지 않는다. 1가구만 월세로 임대할 경우에는 기준시가 9억원을 초과하는 고가 주택의 경우에만 과세한다. 단 3가구 이상 임대하는 경우에는 월세와 전세보증금에 대한 이자 상당액에 대해 세금이 부과된다.
주택 수는 본인과 배우자가 각각 소유한 주택을 모두 합산해 계산하며, 다가구 주택은 1가구로 보되, 구분 등기가 된 경우에는 각각을 1가구로 계산한다. 공동소유의 주택은 지분이 가장 큰 자의 소유로 계산한다.
신방수 세무사는 "정부가 이번 전월세 대책으로 임대사업 활성화를 꾀하면서 양도세 및 취ㆍ등록세 감면 혜택은 내놓았지만 임대소득세에 대한 대책은 빠뜨려 조금 아쉬웠다"며 "올해부터는 3주택자 이상자에 대해 전세보증금의 이자 상당액도 과세대상이 되기 때문에 여러 가구의 주택을 임대하는 경우 꼼꼼히 따져봐야 할 것"이라고 설명했다.
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