'DTI 직격탄'에 강남재건축 거래 실종

DTI 확대 적용되며 내림세로 조정… 원인과 향후 전망 분석

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'DTI 직격탄'에 강남재건축 거래 실종

■이슈 포커스 - 강남 아파트값, 대세 하락인가 단기 조정인가

서일범기자 [e-mail]

금융 규제와 올 초 이후의 급등에 따른 상승 피로감으로 재건축 추진 단지를 중심으로 강남권 아파트값이 하락하고 있다. 개포주공 1단지 전경.

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올 들어 거침없이 상승하며 지난 2006년 당시 전고점을 회복한 서울 강남권 재건축 아파트가 총부채상환비율(DTI) 규제로 직격탄을 맞았다. 강남 대치동 은마아파트와 개포주공, 송파 잠실주공5단지 등 주요 재건축 예정 아파트에서 많게는 5,000만원까지 하락한 급매물이 나오고 있지만 매수세는 뚝 끊겨 거래가 거의 이뤄지고 않고 있다.

부동산 시장에서 강남 아파트는 통상 향후 집값을 전망하는 '가늠자' 역할을 해왔다. 강남 아파트의 매매가가 뛰어오르면 목동과 분당ㆍ과천 등을 거쳐 수도권 전역의 집값이 상승했기 때문이다. 지난해 말 2만여 신규 아파트에 대한 입주가 한꺼번에 시작되며 뚝 떨어졌던 잠실 아파트 전셋값이 올 들어 오름세로 전환하자 서울 전셋값이 따라 상승한 것도 이러한 맥락에서다.

은마아파트 112㎡등 최고 5,000만원 떨어져"자금출처 조사탓 매수세 회복 힘들어" 진단속"수급 불균형 여전해 겨울부터 오를것" 반론도

김규정 부동산114부장은 "국지적으로 약화하는 곳도 있지만 비강남권 지역의 강남 집값 동조화 현상은 당분간 계속될 것으로 보인다"며 "강남 부동산 시장에서도 재건축 예정 아파트값 추이에 주목할 필요가 있다"고 설명했다. 여전히 강남 재건축 아파트의 행보에 수도권 시장을 뒤흔들 수 있는 파괴력이 있다는 것이다.

◇재건축 예정 아파트 얼마나 떨어졌나=DTI 규제가 9월 초 제1금융권 주택담보대출에 이어 추석 이후 제2금융권을 통한 대출에도 적용되면서 강남 재건축 아파트의 호가도 하락세를 나타내기 시작했다. 대치동 은마아파트 112㎡형은 한 달 사이에 5,000만원 가까이 하락한 11억9,000만~12억원에 급매물이 나오고 있으며 13억원까지 올랐던 잠실주공5단지 112㎡형도 11억원 후반선에서 매물이 등장했다.

사업 속도가 비교적 빨라 상승세를 보였던 개포주공1단지 역시 사정은 비슷해 이 아파트 36㎡형의 경우 1주일 사이에 2,000만원가량 하락한 7억~7억5,000만원선에서 거래가 이뤄지고 있다. 구역지정과 조합설립이 속속 이뤄지고 있는 강동구 고덕동 일대 노후 아파트들도 3,000만~4,000만원씩 가격 조정에 들어갔다고 현지 부동산 관계자들이 전했다.

잠실 D공인의 한 관계자는 "추석 이후 거래가 뚝 끊겼다"며 "매수자들이 본격적으로 부동산 경기침체를 걱정하는 분위기"라고 전했다. 실제로 송파구에 따르면 8월 총 7건이 거래된 잠실주공5단지 전용 103㎡형은 9월 들어 4건으로 거래가 줄었고 13일 현재 단 1건만 매매된 것으로 나타났다.

◇단기 조정인가 대세 하락인가=그러나 이번 하락세가 일시적 조정인지 대세 하락의 시작인지에 대해서는 부동산 전문가들도 엇갈린 의견을 내놓고 있다. 강남권 재건축 아파트 자체가 크고 작은 정책적 변수와 시장 상황에 워낙 민감하게 반응해 앞날을 섣불리 내다보기 어렵다는 것이다.

단기 하락하는 데 그칠 가능성이 높다고 보는 쪽에서는 DTI 규제가 집값 상승에 대한 근본적 처방이 될 수 없다는 점에 주목한다. 고준석 신한은행 지점장은 이에 대해 "DTI 규제로 외부에서 집을 팔고 강남에 진입하려던 수요자들이 일단 주춤한 것은 사실"이라면서도"시장에 여전히 수급불균형이 존재하고 정부가 내놓는 보금자리주택 등은 고급 주거지에 대한 대체제가 될 수 없어 본격적 이사철이 도래하는 겨울방학 시점부터 다시 집값이 반등할 가능성이 크다"고 진단했다.

반면 강남권 재건축 아파트 내림세의 근본 원인은 DTI가 아닌 국세청의 자금출처 조사라는 시각도 있다. 대치동 S공인의 한 관계자는 "강남 재건축 매수세가 사그라진 시점은 자금출처 조사가 시작된 8월로 거슬러 올라간다"며 "DTI라는 변수만으로 집값 하락을 설명할 수는 없으며 이런 규제가 계속되는 한 매수세가 살아나기는 어려울 것"이라고 지적했다.

대세 하락이 시작될 수도 있다고 보는 쪽에서는 단기 급등에 대한 피로감도 원인으로 꼽는다. 실물 경기에 앞서 집값이 많이 오른 탓에 재건축이 되더라도 얼마나 많은 이익을 남길 수 있을지 가늠하기 어렵다는 것이다. 박원갑 부동산1번지 대표는 "강남 집값은 어느 정도 상한선에 도달한 것으로 분석된다"며 "금리 상승에 대한 부담감도 있어 재건축 아파트 값은 당분간 내려갈 가능성이 크다"고 말했다.

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