분양시장 실수요자 중심 재편 예고

판교를 포함한 공공택지내 분양권 전매제한 기간 확대 및 채권입찰제 도입으로 인해 앞으로 주택공급시장에 큰 변화가 올 것으로 예상된다. 전매제한 강화 및 채권입찰제를 통한 시세차익환수를 통해 앞으로 아파트 분양시장이 실수요자 중심으로 재편될 전망이다. 중소형뿐만 아니라 중대형 아파트에도 임대주택을 확대함에 따라 주택의 공공성에 대한 인식전환도 기대된다. 그러나 전용면적 25.7평 초과 중대형 아파트까지 공영개발을 확대한 것에 따른 부작용도 우려된다. 고급주택 수요를 충족할 수 없다는 점이 대표적이다. 특히 판교의 경우 강남 대체 신도시로 지어졌음에도 중대형마저 공공기관이 공급해 강남ㆍ분당지역의 중대형 아파트 가격 안정을 꾀할 수 있을지 미지수이다. ◇청약시장, 실수요자중심 재편= 원가연동제와 채권입찰제 동시 도입과 분양권 전매제한 기간 확대로 향후 청약시장은 실수요자 중심으로 재편될 가능성이 높다. 초기 부담금도 큰데다 10년 후에나 전매할 수 있는 아파트에‘묻지마 청약’을 하기는 힘들기 때문이다. 정부는 분양권 전매기간을 수도권과밀억권역내 택지지구에서 5년→10년, 그 외 지역은 3년→5년으로 늘리는 것을 검토중이다. 전매제한 강화는 전용면적 25.7평이하 중소형평형에는 적용이 확실시되며 25.7평 초과 중대형 적용 여부는 아직 미정이다. 판교신도시의 경우 내년 중 아파트 분양이 이뤄지면 2016년에나 전매가 가능해 지게 되는 셈이다. 이에 따라 가수요는 억제되고 실수요자 중심의 청약이 이뤄질 것으로 예상된다. 또 정부는 원가연동제를 도입하는 대신 채권입찰제를 부활시킨다는 방침을 밝혔다. 채권입찰제를 도입할 경우 개발이익도 환수될 뿐만 아니라 채권매입금액만큼 초기 부담도 커진다. 기존에는 청약통장만 있으면 청약이 가능했기 때문에 ‘일단 청약 하고 보자’는 심리가 팽배했다. 그러나 수백만원에서 수천만원에 이르는 채권매입금액을 마련해야 청약이 가능하기 때문에 청약과열현상이 크게 줄어들 것으로 예상된다. 내집마련정보사 김영진사장은 “판교의 경우 전매제한을 5년으로 하면 입주 후 2년 6개월이면 전매가 가능해지는데 이는 양도세 비과세 기간(2년 거주, 3년 보유)과 겹쳐, 큰 실효성이 없다”며 “10년 동안 전매를 금지하면 청약 과열현상이 상당히 사라질 것”이라고 말했다. ◇공영개발로 집값잡기 미지수 = 부동산 전문가들은 공영개발 확대를 통한 부동산 시장 안정화에 대해 “아직은 미지수”라는 의견을 보였다. 중대형 아파트마저 공영개발을 하게 되면 집값 상승의 근원지였던 강남 및 분당의 고급주택 수요를 분산ㆍ흡수하기 힘들기 때문이다. 오히려 강남ㆍ분당 아파트의 희소성이 높아져 수요가 몰릴 우려도 제기되고 있다. 공급가구수를 2,600여 가구 늘린 것도 워낙 규모가 작아 시장에는 큰 영향을 미치질 못할 전망이다. 주택산업연구원 고철원장은 “판교신도시 조성의 당초 취지가 강남 대체 주거지였는데 중소형 가구수를 대폭 늘린데다가 중대형 아파트마저 공영개발을 한다면 이에 어긋난다”며 “고급주택 수요 충족에 대한 보완책이 마련돼야 한다”고 말했다. 그러나 판교 중대형 아파트 고가 분양가에 대한 우려가 줄어들면서 이미 한풀 꺾인 강남ㆍ분당의 부동산시장 분위기 유지에 도움이 될 것이라는 전망도 있다. 또 처음으로 도입되는 전세형 중형임대는 일정수준의 품질을 유지한 채 기타 신도시에도 꾸준히 도입된다면 임대주택에 대한 인식전환을 유도할 수 있다는 점에서 긍정적으로 평가된다. 부동산114김희선 전무는 “공영개발 방침 자체는 기존 시장에 큰 영향을 미치지 못할 것”이라며 “강남ㆍ분당 집값을 잡기 위해서는 공급확대, 세제강화 등 여러가기 정책이 일관성 있게 추진돼야 할 것 ” 이라고 지적했다.