[부동산 시장 결산 및 전망] ③ 정책 방향

올해 부동산시장은 어느 해보다 정부 정책에 영향을 많이 받았다. 작년말 수도권에서 일기 시작한 판교발 시장불안은 행정도시, 기업도시 건설 등쏟아지는 대형 국책사업 추진과 맞물려 전국으로 파급됐고 이런 시장불안의 확산을막기 위해 정부는 8.31부동산 종합대책을 내놓기에 이르렀다. 정부는 내년에는 8.31조치의 여파로 시장이 안정될 것으로 내다보고 분양가 인하, 토지비축 확대 등 2단계 안정화 조치를 준비중이지만 개발예정지역의 막대한 토지보상비, 지자체장 선거에 따른 각종 선심성 개발계획, 강북 개발 본격화 등의 변수들이 줄줄이 대기중이어서 귀추가 주목된다. ◇ `한손엔 개발, 한손엔 `시장 안정' = 올해 정부의 부동산 정책을 한마디로표현한다면 `한손에는 개발, 다른 손에는 시장안정'이었다. 국가균형발전을 표방하며 각종 개발정책을 봇물처럼 쏟아내면서 한편에서는 `서민주거안정', `투기근절'을 캐치프레이즈로 강도높은 정책으로 시장을 옥죄었다. 하지만 함께 가기 어려운 두가지 이질적인 정책은 시장 불신을 낳았고 결국 참담한 실패로 이어졌다. 연초부터 부동산 시장을 자극한 정책 사례는 판교개발계획, 중층 재건축 완화방침, 소형평형 의무화, 지방이전 공공기관 배치방안 확정, 기업도시 선정, 행정도시 입지, 수도권 발전방안 등 일일히 열거하기도 힘들 정도다. 물론 `부동산 안정'을 경제의 최우선 정책의 하나로 꼽았던 참여정부는 개발계획과 함께 시장 안정을 위해서도 다양한 정책수단을 가동했다. 채권.분양가 병행입찰제 도입과 초고층 재건축 불허 등을 골자로 하는 2.17대책,재건축.재개발 단지에 대한 경찰수사, 국세청 세무조사, 1가구 2주택 양도세 실거래가 과세 및 기반시설부담금제 도입 등을 담은 5.4 대책이 그것이다. 토지시장에 대해서는 투기지역 조기지정, 토지거래허가구역 운영강화, 취득요건강화 등의 조치를 취했다. 그러나 특정지역, 특정사업에 대한 투기대책은 `풍선효과'로 이어져 근본적인해결책이 되지 못했고 마침내 노무현 대통령은 6월17일 당.정.청합동회의를 주재하면서 `부동산 정책 전면 재검토'를 선언하기에 이르렀다. 그리고 두달여간 당.정.청이 머리를 맞댄 끝에 ▲종합부동산세 기준점 6억원 초과 인하 ▲재산세 과표적용률 상향조정 ▲다주택자 양도세 강화 ▲송파신도시 건설▲공공택지 공급 확대 ▲원가연동제 확대 ▲개발부담금 재부과 ▲생애최초주택구입자금 부활 등을 골자로 한 8.31 부동산종합대책이 탄생했다. 아직 세제 관련 입법, 기반시설부담금 관련 법률 등 일부 법안이 여야의 대치속에 국회에 계류중이지만 늦어도 내년 상반기까지는 `시장안정'이라는 대세의 흐름속에 무난히 입법절차가 마무리될 전망이다. ◇ 내년 정책 방향 = 내년 상반기 정부정책 방향은 8.31 후속조치 및 제도 시행,2단계 부동산 정책에 초점이 맞춰질 전망이다. 연말 입법이 마무리된 관련법안의 세부시행 절차와 시기, 방법 등을 담은 시행령 및 시행규칙의 제.개정 작업이 이뤄지고 시행과정에서 불거져나오는 문제점에 대해서는 즉각적으로 제도 및 법령을 정비키로 했다. 부동산 거래 당사자나 중개업자에게 인터넷으로 실거래가를 신고토록 하는 부동산거래관리시스템(RTMS)은 내년 1월부터 가동돼 거래 투명성 확보에 기여할 것으로보인다. 판교, 김포, 파주, 수원 이의 등 신도시에서의 택지분양, 송파신도시 개발계획안 등 공급사이드에서의 정책도 일정에 따라 가시화될 전망이다. 정부는 이와함께 연초 여당과 함께 2단계 부동산대책에 대한 논의를 본격화할것으로 전망된다. 2단계 정책은 분양가 인하 방안, 토지.주택 비축물량 확대, 후분양제 조기도입,주택청약제도 개선, 전.월세시장 안정화 등에 초점이 맞춰져 2월말이나 3월초께 발표될 예정이다. 관심을 모으는 분양가 인하 방안으로는 간접도시기반시설 부담률 적정화 및 개발밀도 상향조정을 통한 택지 조성비용 낮추기, 원가공개 항목 확대, 건축비 현실화및 세부항목 조정 등이 거론되고 있다. 낙후 도심권을 광역적으로 재개발해 신흥 주거지와의 생활여건 격차를 해소하고수도권내 낙후지역을 정비발전지구로 지정, 계획적 개발을 유도하는 사업도 본격 추진된다. 국가균형발전 차원에서는 3, 4곳의 기업도시를 추가로 선정, 지방의 발전거점을확충하며 혁신도시 및 행정도시 건설계획도 가시화될 전망이다. ◇ 과제 = 정부는 내년 8.31조치가 제도적으로 완비돼 시행되면 시장은 전반적으로 안정세를 띨 것으로 전망하면서 불안감을 감추지 못하고 있다. 판교 일괄 분양은 주변지역 집값 상승의 도화선이 될 가능성이 크고 지자체장선거를 계기로 전국적으로 선심성 공약이 봇물처럼 쏟아져 땅값을 들썩일 가능성이높기 때문이다. 각종 국책사업과 광역개발 시범사업 추진, 신도시에서 풀려나올 막대한 토지보상비 등도 정책의 흐름을 돌려놓을 변수로 지적된다. 8.31조치가 발표된지 두달만에 서울시 의회의 재건축에 대한 층고 제한 및 용적률 완화 추진 등 호재가 나오자 하락하던 재건축단지의 집값이 반짝 급등하고 토지시장도 혁신도시 등 호재 지역과 주변지역을 중심으로 들썩일 정도로 시장은 아직불안하다. 전문가들 사이에서조차 내년 시장 전망에 대해 다양한 집값 불안 요인, 풍부한유동성, 낮은 금리, 주식시장 활황 등을 이유로 상승을 점치는 목소리와 집값 및 땅값 하락은 불가피하다는 대조적인 견해가 혼재돼 있다.