[2005 부동산시장 결산] ① 주택·분양시장

'8·31'칼바람에 시장 급랭

집값 하향안정세·신규아파트도 미분양사태 속출

강남재건축 재반등조짐 등 일부 불안요인은 여전

호재지역은 구름인파… 양극화현상 갈수록 뚜렷

2005년 부동산 시장의 최대 하이라이트는 단연 8ㆍ31 부동산 종합대책이었다. 정부가 연초부터 집값 불안을 부추기던 재건축과 일진일퇴의 공방을 벌이다가 끝내 성과를 거두지 못하자 초강력 투기 근절책으로 내놓은 것이 바로 8ㆍ31 대책이었다.

1월 재건축 안전진단 간소화 방안과 함께 급등세를 보이던 재건축 아파트 인기는 ‘2ㆍ17 수도권 주택시장 안정대책’과 3월 재건축 개발이익환수제의 국회 통과, 4월 긴급 안전진단권 발동, 5월 재건축 비리수사 강화 등 정부의 잇따른 억제대책에도 불구하고 꺾일 줄을 몰랐다. 급기야 5월부터는 판교발(發) 집값 급등이 강남과 분당ㆍ용인 등지의 주변지역까지 휩쓸고 해당 지역 중개업소들은 세무조사에 반발해 집단 휴업하는 초유의 사태로까지 번졌다.

이런 상황에서 ‘헌법처럼 바꾸기 힘들 것’이라는 8ㆍ31 대책이 예고되자 재건축을 비롯한 아파트값은 비로소 진정세를 보이기 시작했다. 8ㆍ31 대책의 핵심 골자는 종합부동산세 대상 확대와 양도소득세 강화 등 부동산 관련 세금을 대폭 강화해 이미 집을 여러채 보유한 다주택자들이 더 이상 주택이나 토지를 투기대상으로 여기지 못하도록 하는 것이었다.

8ㆍ31 대책은 부동산 시장 전반에 매우 강력한 영향을 미쳐 전국의 주택ㆍ토지 거래가 얼어붙고 집값도 하향 안정되는 효과를 거뒀다. 그럼에도 불구하고 두터운 잠재 수요층을 등에 업은 강남권 재건축 단지를 중심으로 집값이 다시 고개를 드는 등 일부 불안 양상은 가시지 않고 있다.

부동산정보업체 부동산114에 따르면 올해 들어 이달 중순까지 아파트 매매가 상승률은 서울 14%, 수도권 9.1%, 신도시24.8% 등 전국적으로 11.3%를 기록했다. 재건축만 떼어놓고 보면 서울 31.2%, 수도권 20.6%, 전국적으로는 28.1%가 오르는 등 재건축 아파트의 상승률이 일반 아파트를 훨씬 앞질렀다.

신규 아파트 분양시장도 8ㆍ31 대책의 칼바람에서 자유롭지 못했다. 투자ㆍ거래심리가 얼어붙어 미분양이 속출하자 상당수 주택건설 업체들이 분양을 내년으로 미루는가 하면 수도권에서 3순위까지 단 한명도 청약하지 않는 극단적인 상황마저 벌어졌다.

그러나 개발호재와 경쟁력을 두루 갖춘 일부 단지는 연일 구름인파를 모으며 뜨거운 청약 경쟁률을 보이는 등 분양시장의 양극화 현상이 두드러졌다. 하반기 들어 청약 열풍을 주도한 화성 동탄 신도시가 대표적인 사례다. 동탄에서는 특히 올해 처음으로 원가연동제, 즉 분양가 상한제가 적용돼 상대적으로 저렴한 분양가에 아파트가 공급되며 인기몰이에 한몫을 했다.

그동안 선호도가 낮던 국민임대ㆍ공공분양 아파트들도 좋은 입지여건을 바탕으로 쾌조의 분양성적을 거둬 주목을 끌었다. 서울 동시분양제 폐지로 주택건설 업체들의 청약 일정이 자율화하고 더 많은 청약기회가 열린 것도 분양시장의 큰 변화였다.

해마다 수직상승해 온 아파트는 분양가는 올해도 꺾일 줄 모르고 상승세를 지속했다. 고분양가 행진은 지방으로도 옮겨붙어 부산ㆍ대구 등 지방 대도시에서는 평당 분양가가 1,500만원대까지 육박했다. 올해 서울 동시분양의 전체 평균 평당가는 1,309만원이었으며, 송파구 신천동의 ‘잠실 더？？스타파크’가 평당 2,659만원으로 최고가를 기록했다.

고종완 RE멤버스 대표는 “쉴새없이 쏟아져나온 정부 정책ㆍ규제에 따라 시장이 큰 변동성을 보이며 춤을 췄던 한 해”라며 “분양시장의 경우 실수요자 중심으로 재편되는 가운데 지역별ㆍ평형별 양극화가 두드러진 것으로 평가된다”고 말했다.