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분양가상한제의 기초 근거인 기본형 건축비와 가산비용이 24일 윤곽을 드러냄에 따라 수요자들의 관심은 신규분양 아파트의 분양가가 얼마나 낮아질지에 쏠리고 있다. 오는 9월부터 민간 아파트에까지 확대 적용되는 분양가상한제는 기본형 건축비와 가산비용, 땅값(감정가 기준) 등 3대 분양원가를 합해 분양가를 정하도록 하고 있다. 기본형 건축비가 정해지고 가산비용의 인정 범위도 구체적으로 규정된 만큼 여기에 땅값만 더하면 대략적인 분양가를 예상할 수 있다. 9월 대한주택공사가 첫 분양을 시작하는 파주 운정신도시의 예를 들어보자. 용적률을 감안한 운정신도시의 토지비 원가는 3.3㎡(1평)당 약 400만원 안팎으로 추산된다. 이번에 정해진 중소형 기본형 건축비인 3.3㎡당 431만8,000원과 가산비용 약 55만~60만원을 땅값 400만원과 더하면 분양가는 3.3㎡당 890만원 안팎에서 정해질 것으로 예상된다. 같은 방식으로 추산해보면 이미 알려진 대로 송파신도시는 3.3㎡당 900만원대, 수원 광교 신도시는 900만~1,200만원대, 청라지구는 800만원대, 양주신도시는 700만원대 분양이 가능하다. 최종 토지비가 얼마로 정해지느냐에 따라 조금씩 차이는 있을 수 있다. 이 같은 분양가는 종전 기본형 건축비를 대입했을 때의 공공택지 아파트 분양가와 별다른 차이가 없는 수준이다. 중소형 아파트 기준 기본형 건축비는 3.3㎡당 7만4,000원이 올랐지만 지하층 건축비가 10만원 떨어지면서 전체적으로는 ㎡당 2만6,000원 인하되는 정도에 그쳤기 때문이다. 그러나 새로 분양가상한제가 적용되는 공공택지 이외 지역의 민간 아파트는 최고 20% 안팎의 분양가 인하 효과가 발생할 것으로 정부는 기대하고 있다. 민간 아파트는 지금까지 분양원가와 관계없이 주변시세를 참고해 분양가를 정해왔지만 분양가상한제가 적용되면 공공택지와 마찬가지로 기본형 건축비와 가산비, 땅값만을 더해 분양가를 정해야 하기 때문이다. 예컨대 A주택업체가 경기 고양시 화정동에서 아파트를 분양한다고 가정해보자. 분양가상한제가 시행되기 전이라면 A사는 주변시세가 3.3㎡당 1,100만원 정도라는 점을 감안, 적정 분양가를 1,200만원 안팎으로 정할 수 있었다. 하지만 분양가상한제 시행 이후에는 기본형 건축비 431만8,000원, 가산비용 약 55만~60만원에 땅값(감정가)만을 더해 분양가를 책정해야 한다. 결국 땅값이 최대 변수인데 이 지역의 공시지가는 3.3㎡당 약 600만원선, 감정가는 약 800만원 정도로 추정된다. 용적률 200%를 적용하면 분양면적 3.3㎡당 토지비 원가는 400만원 안팎이다. 따라서 건축비와 가산비ㆍ땅값을 모두 합해 A사는 3.3㎡당 약 900만원 한도에서 분양가를 정해야 한다. 분양가상한제 이전 가격인 3.3㎡당 1,200만원에 비하면 약 25%의 인하 효과가 발생한다는 계산이 나온다. 물론 이 같은 가정 역시 토지 감정가가 얼마로 정해지느냐에 따라 크게 달라질 수 있다.
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