[막오른 8·31대책] <5> 선의의 피해, 이것만은 막자

거래세율인하 부자동네만 덕봐

10억규모 주택 1채 가진 세대

5억짜리 2주택보다 稅부담 커

저가 2주택 양도세부담도 논란

"소득별 稅차등적용등 검토를"

정부는 8ㆍ31 대책에서 취득ㆍ등록세의 세율을 4.0%에서 2.85%로 1.15%포인트나 떨어뜨렸다. 당초 예상보다 두 배 가량 높아진 감소폭이다. 눈여겨볼 대목은 거래세율 인하로 정작 혜택을 많이 보는 곳은 서울 강남구, 송파구, 분당 등 이른바 주택거래신고지역이라는 점이다.

현재 실거래가로 과세되는 이들 지역은 거래세율 인하로 28% 정도 세금인하 효과를 보게 된다. 반면 연립주택ㆍ비주택거래신고지역 등 비인기 주택은 부담이 오히려 지금보다 늘어난다. 서민을 위한 대책이라는 설명을 무색케 한다.

문제는 또 있다. 종합부동산세를 세대별로 합산해 과세하다 보니 고가주택 한 채를 가진 세대가 여러 채 세대보다 보유세를 더 부담하게 된다. 결국 정부가 폭 넓은 지지를 받으려면 이 같은 형평성 문제를 반드시 풀어야 한다는 지적이다. 선의의 피해자는 구출해줘야 한다는 것.

노영훈 조세연구원 연구위원은 “세금을 소득이 아닌 주택보유 수와 거래형태별로 산정하다 보니 이런 문제가 발생했다”며 “소득별로 세금체계를 달리 적용하는 방안을 신중하게 검토해야 한다”고 강조했다.

◇불공평한 취득ㆍ등록세 인하=거래세 2.85% 인하조치는 개인간 거래에만 적용된다. 법인간 거래에 해당되는 신규분양ㆍ미분양ㆍ경매주택 등은 종전대로 4.0%의 세율로 취득ㆍ등록세를 부담해야 한다.

문제는 법인으로부터 주택을 취득한 개인들도 늘어난 보유세를 고스란히 부담해야 한다는 점이다. 보유세 증가만큼 거래세를 내려주겠다는 것이 대책의 명분이라면 이들도 거래세율 인하혜택을 받는 게 원칙이다.

거래세가 인기지역 주택은 줄고 서민주택은 느는 것도 문제다. 강남 등 인기지역은 주택거래신고지역으로 지정돼 실거래가를 기준으로 세금을 산정한다. 강남의 시가 5억원 아파트를 사면 올해 세금 2,000만원(5억원×4.0%)이 내년에는 1,425만원(5억원×2.85%)으로 준다.

반면 강북ㆍ지방 등 주택거래신고지역이 아닌 경우에는 세금이 늘어날 수 있다. 주택 공시가격이 시가의 71%를 밑돌면 거래세가 증가한다. 단독ㆍ연립은 공시가격이 시가의 50~60%에 불과하다. 서민용 주택의 거래세 부담이 늘어나는 부작용이 발생하는 셈이다.

◇중저가 2주택이 고가 1주택보다 양도세 많아=오는 2007년부터는 1가구 2주택 보유자에 대해 양도세가 50% 중과된다. 이는 재산가액의 많고 적음에 따라 차별 적용되는 것이 아니라 주택 수만 기준으로 한다.

자연스럽게 형평성 문제가 발생한다. 일례로 2007년에 서울에서 3억원 규모 주택 두 채를 3년간 보유하고 있고 1억5,000만원의 차익이 생긴 한 채를 팔 때 내야 하는 양도세는 7,500만원(1억5,000만원× 50%)에 이른다.

하지만 6억원짜리 한 채를 3년(비과세 요건 미해당) 갖고 있으면서 2억원의 차익을 남긴 사람이 내는 세금은 5,310만원에 그친다. 1주택 보유자는 시가에 상관없이 양도세율이 9~36%가 적용되는데다 3년 이상 보유 때 적용되는 장기보유 공제혜택을 받기 때문이다.

정부는 특히 1가구 1주택 보유자에 대해 15년 이상 보유시 장기보유특별공제율을 45%로 확대했다. 1주택 보유자들의 세부담을 줄이기 위해 만든 방안이다. 하지만 이 조치로 중저가 2주택 보유자들은 고가 1주택 보유자보다 양도세를 더 많이 내야 한다.

◇1주택 보유세가 2주택보다 더 많아=1주택 보유세가 다주택보다 더 많은 것도 논란거리다. 재산세는 인별로 과세하는 반면 종부세는 세대별로 합산하기 때문. 예를 들어 10억원 규모 주택 1채를 소유했을 경우 내년에 6억원에 대한 재산세 244만원과 4억원에 대한 종부세 215만원 등 459만원을 보유세로 납부한다.

반대로 부부가 각각 5억원짜리 주택을 소유했을 때 재산세는 제각기 주택으로 산정해 198만원을 부담한다. 종부세는 215만원(합산과세)으로 총납부 보유세가 413만원이 된다. 다주택 보유자로 종부세 과세대상에 포함되지 않은 기준시가 6억원 이하 주택을 여러 채 보유했을 때 부담하는 보유세가 고가 1주택 보유자보다 더 적은 현상이 발생하는 셈.

노인 가구로 종부세 과세대상이 되는 1주택자 보유들의 보유세 부담이 만만치 않다는 의미다. 여기에 같은 10억원 규모 주택이라도 앞으로 개편될 세제시스템은 부부 단 둘이 사는 경우나 노부모를 모시고 8가족이 거주하는 경우나 부담하는 보유세 부담이 차이가 없는 것도 짚어볼 대목이다.