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[집슐랭]주택공급 민간→공공 역할 강화…수도권 연 11만호 순증 기대[9·7 부동산대책]

부동산 부동산일반 2025.09.07 15:39:07

이재명 정부의 첫 주택공급대책인 9·7대책의 핵심은 공공의 역할 강화다. LH는 공공택지 매각을 중단하는 대신 자체 시행으로 전환하고, 노후 공공시설과 유휴부지, 영구 공공임대 재건축 등을 통한 공급을 해법으로 제시했다. 이를 통해 오는 2030년까지 5년간 매년 수도권에 27만가구, 총 135만가구의 주택을 새로 공급한다. 공급 목표치도 종전 '인허가'에서 '착공'으로 바꿨다. 그러나 신도시 등 영향력 있는 공급 확대 방안을 제외한 공공 위주의 공급 정책이 제대로 시장에서 작동할지 여부는 과제로 남았다. 수도권 연평균 9만가구 공급 부족…인허가→착공으로 목표 개선 이재명 정부 첫 주택공급대책은 공공이 중심이 돼 수도권의 물량을 확대하는 것에 방점이 찍혀 있다. 전세사기 등의 여파로 2022년부터 연립·다세대 등 비아파트 공급 기반이 흔들리고, 분양시장 위축으로 LH의 공공택지내 주택 공급도 감소하면서 전체적인 주택 공급이 심각한 상황이기 때문이다. 민간 건설사들은 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 위축, 지방 미분양 증가 등으로 신규 사업 추진에 어려움을 겪고 있다. 이 때문에 주택 착공 물량은 올해 들어서도 뚜렷한 개선 기미를 보이지 않고 있다. 정부 추산 입주 물량은 서울이 올해 4만8천호에서 내년에는 2만9천호로 감소하고, 수도권 전체로는 올해 16만1천호에서 내년에는 11만2천호로 줄면서 각각 10년 평균(3만8천호, 17만9천호)에 크게 못 미칠 것으로 예상됐다. 정부가 수도권 주택 착공 장기 평균과 장기주거종합계획 등을 고려할 때 필요한 수도권 연평균 공급 물량은 25만호가 적정하지만 과거 3년 간의 추세(연평균 15만8천호)가 지속될 경우 연간 9만2천가구가 부족한 상황이다. 정부는 이번 대책에서 주택 공급 목표치를 기존 '인허가'에서 '착공' 기준으로 전환했다. 주택공급 물량은 인허가를 받아놓고 착공을 하지 않아 실제 주택이 공급되지 않는 '허수' 논란이 있었는데 실제 착공 기준으로 목표치를 변경해 실현 가능성을 높이겠다는 것이다. 국토부 이상경 1차관은 "(인허가와 달리) 착공은 3∼6개월 내에 분양으로 이어져 체감도가 높고 착공되고 나면 부분 준공되는 만큼 목표치의 신뢰성을 높여줄 것으로 기대한다"고 말했다. 이에 따라 윤석열 정부의 공급 목표치(2022∼2027년)인 전국 기준 '270만+α(알파)'는 사실상 폐기됐다. 대신 수도권에서 2030년까지 5년간 135만호를 '착공'한다는 새로운 목표를 제시했다. 미분양이 많고 장기간 집값이 하락하고 있는 지방은 공급 확대보다는 수요 확대를 통한 미분양 해소 등으로 수도권과 공급 정책을 이원화한다. 공공이 총대 메고 수도권 공급 확대…연 11만2천호 순증 기대 정부는 이번 9·7대책을 통해 수도권에 연평균 11만2천호의 주택공급이 추가로 늘어날 것으로 기대했다. 핵심은 그간 민간에 의존하던 주택 공급을 공공이 나서 공공의 역할을 강화한 것이다. 이재명 대통령이 지시한 한국토지주택공사(LH)의 택지 분양 중단과 직접 시행 확대가 대표적이다. 정부는 앞으로 공공주택법이나 택지개발촉진법 등에 따라 토지 수용 등을 통해 조성한 수도권 공공택지내 주택용지를 민간에 분양하지 않고 LH 직접 시행으로 전환한다. 민간이 택지 분양을 받고도 부동산 호황기에는 즉각 분양에 나서지만 불황기에는 땅만 보유하고 주택 분양을 하지 않아 공급 불안을 유발하는 만큼 LH 직접 시행으로 전환해 주택을 안정적으로 공급하겠다는 것이다. 정부는 민간에 매각해온 공공택지를 도급형 민간참여사업으로 바꾸면서 2030년까지 수도권에 연간 5만3천호의 공공주택 착공이 가능할 것으로 예상했다. 종전에는 연평균 2만호에 그치던 물량이 7만4천호로 증가해 5만4천가구의 순증 효과가 있다는 것이다. 정부가 예상하는 연간 순증 물량(11만2천호)의 절반에 가까운 수치다. 여기에 도심 노후 공공임대주택 전면 재건축과 노후 공공청사 복합개발 의무화 등으로 연평균 3만8천호(3만5천→7만3천호)의 공급 증가 효과를 기대한다. 서울 강남 수서·강서 가양동 등 주요 입지에 위치한 30년 이상 장기임대주택은 1989년 주택 200만호 공급과 더불어 본격적으로 건축이 시작돼 향후 10년간 재건축 연한인 준공 30년이 되는 단지가 16만9천호로 늘어날 전망이다. 그동안 영구임대 주거환경 개선이 대수선 위주였다면 앞으로는 전면 고밀도 재건축으로 방향을 선회한 것이어서 눈길을 끈다. 정부는 이와 함께 도심 도봉구 성대야구장 등 도심 유휴부지 개발로 연간 7천호(1천호→8천호), 정비사업 등 민간 공급여건 개선으로 연 1만3천호(3만1천→4만4천호)이 물량이 순증할 것으로 예상했다. LH가 추진하는 신축 매입임대는 14만호 가운데 7만호를 2년 내 조기에 착공한다. 정부는 이번 공급 대책에서 목표치를 착공으로 바꾸면서 실행 대책을 함께 제시했다는 점을 강조했다. 그러면서 과거 공급대책의 핵심인 신도시와 같은 대규모 공급은 지양했다. 현재 보상·인허가 등의 문제로 공급 차질이 발생하고 있는 3기 신도시 공급도 제대로 되지 않는데 추가 신도시 지정은 바람직하지 않고, 향후 인구감소 등의 거시적 측면도 고려했다는 판단이다. 공급대책만으로는 부족…규제지역 LTV 강화·토허구역 정부가 지정 정부는 이번 공급 대책과 함께 추가 수요 대책을 내놨다. 준공까지 시간이 소요되는 공급대책만으로 집값 잡기에 한계가 있다고 본 것이다. 당장 8일부터 강남 등 규제지역내 주택담보대출비율(LTV)을 종전 50%에서 40%로 강화하고, 주택매매·임대사업자 대출을 중단된다. 동일 시·도 내에서는 지자체장이 보유한 토지거래허가구역 지정 권한은 법 개정을 통해 국토부로 확대한다. 시장이 과열되고 투기 우려가 있는 곳은 지자체장이 지정할 때까지 기다리지 않고 정부가 직접 토허구역을 지정한다는 방침이다. 토허구역으로 지정되면 지자체장의 거래 허가를 받아야 하고 2년 실입주가 전제됨에 따라 전세를 낀 갭투자가 금지된다. 국토부와 금융위·국세청 등 관계 부처가 참여하는 부동산 범죄 대응 조직도 신설해 부동산 시장 관리 감독 기능도 강화한다. 그러나 이러한 조처는 당장은 예방책에 가깝다. 정부가 6·27 대출 규제로 주택담보대출 한도를 6억원으로 제한하면서 대출액이 감소한 데다 당장 정부가 토허구역 확대나 규제지역 확대에는 신중한 입장을 보이고 있어서다. 현재 서울의 규제지역과 토지거래허가구역은 강남3구와 용산구 위주로 집중되면서 규제가 없는 성동구와 마포구 등지로 풍선효과가 나타나 이들 지역의 아파트값 상승폭이 커지고 있다. 이번 대책에서 관심이 쏠린 세제 대책은 제외됐다. 이는 올해 공시가격 현실화율 조정과 보유세 공정시정가액비율 등을 통해 윤곽이 드러날 것으로 예상된다. 전문가들은 이번 공급 대책이 성공하려면 LH 공공주택 민간참여 사업에 민간이 얼마나 적극적으로 참여할지, 공공의 이익이 전제된 정비사업이 얼마나 활성화될 지 등이 관건이라고 본다. 공공택지에 분양되는 민간 아파트가 사라짐에 따라 민간 아파트를 기다렸던 청약 대기자들이 반발도 대비해야 한다. KB국민은행 박원갑 수석부동산전문위원은 "정부의 공급대책이 공공 중심인데 각종 인허가 절차에서 속도를 내기 위해 서울시 등 지방자치단체와 유기적 협력이 필요할 것으로 보인다"며 "이재명 정부의 초기 공급 대책인 만큼 시간을 갖고 실행 가능성을 지켜봐야 한다"고 말했다.