[주요 이슈 브리핑]
■ 금리 인하 기대: 미국 연방준비제도(Fed)가 9개월 만에 기준금리를 0.25%포인트 인하하면서 한미 금리차가 1.75%포인트로 축소됐다. 하지만 서울 집값이 9월 셋째 주 기준 0.12%로 상승폭을 확대하며 이창용 한은 총재가 “금리 인하 시그널로 서울 부동산 가격이 오르면 더 큰 고생을 하게 된다”고 강조하는 등 한은의 10월 금리 인하 결정에 신중론이 제기되는 상황이다.
■ 주담대 급증: 전국 1인당 주택담보대출 평균 잔액이 1억 4983만 원으로 사상 최고치를 기록하며 2021년 대비 21.7% 급증했다. 또한 취약차주(저소득층·저신용자)의 평균 총부채원리금상환비율(DSR)이 61.1%에 달하는 것으로 나타났다. 박홍근 더불어민주당 의원은 “가계 경제의 부실화가 진행 중”이라고 지적하는 모습이다.
■ 대출규제 충격: 오세훈 서울시장이 정부의 6·27 대출 규제를 “신혼부부의 꿈까지 짓누르는 교각살우”라고 강력 비판했다. 수도권 버팀목 전세 대출 한도가 3억 원에서 2억 5000만 원으로 축소되면서 서울시 미리내집 경쟁률이 64.3대 1에서 23.5대 1로 급락하는 등 신혼부부의 주거비 부담이 가중되고 있다.
[부동산 투자자 관심 뉴스]
1. 기대감 커진 한은 10월 인하…고개드는 서울 집값이 변수
- 핵심 요약: 미국 연방준비제도(Fed)가 9개월 만에 기준금리를 0.25%포인트 인하하면서 한미 금리차가 역대 최고 수준이었던 2%포인트에서 1.75%포인트로 줄어들었다. 이에 따라 한국은행도 기준금리 인하를 결정하기가 수월해졌으며, 박종우 한은 부총재보는 “연준이 9개월 만에 금리를 내리면서 국내 경기, 물가, 금융 안정 여건에 집중해 통화정책을 운용할 수 있는 여력이 커졌다”고 밝혔다. 하지만 서울 집값이 9월 셋째 주 기준 0.12%로 직전 주 대비 0.03%포인트 확대되는 등 상승세가 지속되고 있어 변수로 작용하고 있다. 이창용 한은 총재도 “금리 인하 시그널로 서울 부동산 가격이 오르면 더 큰 고생을 하게 된다”고 강조하며 금융 안정에 쐐기를 박았다. 한은이 5월 금리 인하 이후 6월·8월 두 차례 연속 금리를 동결한 것도 치솟는 집값과 가계부채 때문이었다.
2. 1인당 주담대 1.5억 ‘사상 최대’ 찍었다…치솟는 집값에 가계빚 적신호
- 핵심 요약: 서울을 중심으로 집값 급등 흐름이 이어지면서 국민 1인당 평균 주택담보대출 잔액이 사상 최대인 1억 4983만 원에 달한 것으로 나타났다. 올해 1분기 기준 전체 가계대출은 1888조 1000억 원으로 4년 전인 2021년 1분기 대비 99조 원(5.5%) 증가했으며, 이 중 주담대는 950조 원으로 2021년 대비 21.5%(168조 원) 늘어났다. 주담대 평균액은 2016년 6월 사상 처음으로 1억 원을 돌파한 데 이어 9년 만에 50% 가까이 증가하는 모습을 보였다. KB부동산의 서울 아파트 매매 평균 가격은 8월 기준 14억 2224만 원으로 지난해 3월 이후 17개월 연속 상승을 기록했다. 또한 취약차주의 평균 DSR은 1분기 기준 61.1%에 달했는데,개인이 벌어서 빚을 갚는 게 점점 더 어려워지는 상황이다.
3. 오세훈 “신혼부부 꿈까지 짓누르는 규제는 교각살우”
- 핵심 요약: 오세훈 서울시장이 정부의 집값 상승을 막기 위한 대출 규제 정책이 신혼부부를 위한 장기전세주택인 미리내집 자금 마련에 부담을 주고 있다고 강력히 비판했다. 미리내집은 신혼부부가 시세의 80% 이하 보증금으로 최대 20년간 거주할 수 있는 장기 전세 주택으로, 서울시는 2024년 7월 강동구 둔촌동 올림픽파크포레온을 시작으로 공급해왔다. 하지만 신혼부부 전용 정책 대출인 버팀목 전세 대출은 보증금 4억 원 이하 주택에 적용돼 전세 가격이 높은 서울 아파트 단지의 미리내집은 사실상 제외되는 상황이다. 또한 정부의 6·27 대출 규제로 수도권 지역 버팀목 전세 대출 한도가 3억 원에서 2억 5000만 원으로 축소되면서 신혼부부의 전세 자금 마련 부담이 더욱 가중됐다. 이에 따라 8월 11~12일 강서구 마곡동 마곡엠벨리17단지의 미리내집 196가구에 대한 청약 접수에서 경쟁률이 23.5대 1에 그쳐, 직전 4월 367가구 청약의 64.3대 1보다 크게 낮아진 모습이다.
[부동산 투자자 참고 뉴스]
4. 1년만에 15% 상승한 아파트 공사비, 3.3㎡당 1200만 원 넘본다
- 핵심 요약: 인건비와 건설자재값 상승으로 서울 지역 재건축 추진 아파트 단지의 조합원 추정 분담금이 계속 상승하고 있다. 서울 강남구 압구정동 압구정2구역 재건축 조합원의 추정 분담금은 면적 3.3㎡당 1000만 원에서 1150만 원으로 1년 새 15%가 올랐다. 집값이 가파르게 오르며 종전자산가치총액이 올랐고 글로벌 공급망 불안 등으로 건설 원자재 가격도 줄곧 상승한 탓이다. 또한 압구정2구역은 재건축 후 모든 가구를 한강 조망이 가능하도록 배치하고 장수명·가변형 구조 설계를 적용해 내구성을 강화하는 데 이어 커뮤니티 고급화도 진행해 공사비가 크게 올랐다. 성동구 성수동과 영등포구 여의도동 재건축 단지도 예상 공사비가 계속 오르고 있으며, 성수2지구 재개발정비사업 조합의 총 사업비 규모는 1조 7864억 원으로 3.3㎡당 공사비는 1160만 원에 달한다. 건설 공사 직접비의 물가 변동을 측정하는 지표인 건설공사비지수도 2023년 127에 머물렀지만 올해 6월에는 131.04를 기록했다.
5. 서울시, 용산 정비창 기반시설 연내 첫 삽
- 핵심 요약: 서울 용산 정비창 부지에 용산국제업무지구를 조성하는 개발사업이 연내 기반시설 착공에 돌입한다. 서울시는 전날 열린 ‘제15차 도시계획위원회’에서 용산국제업무지구 도시개발구역 지정 및 개발계획 변경안을 수정·가결했다고 밝혔다. 변경안의 주요 내용은 용산역 중심의 보행 네트워크 체계 마련, 빛과 바람이 통하는 열린 도시 공간 조성, 지상의 개방된 공간 확보 등이다. 서울시는 이번 개발계획 변경으로 용산국제업무지구의 보행 편의를 높이고 녹지 등 환경 보전과 함께 교통 흐름 개선 효과가 나타날 것으로 평가했다. 또한 서울시는 교통영향평가, 재해영향평가 등 사전 행정 절차가 마무리되는 대로 개발계획 변경 고시를 할 계획이며, 용산국제업무지구는 일·주거·여가 기능이 융합된 ‘입체복합 수직도시’를 조성하는 대형 개발사업으로 주목받고 있다.
6. 현대건설, 뉴질랜드에 ‘K-하우징’ 전파…오클랜드 고급주택 시공
- 핵심 요약: 현대건설이 뉴질랜드 하이엔드 주거 단지 개발사업을 진행한다고 밝혔다. 현대건설은 최근 서울 종로구 현대건설 본사 사옥에서 뉴질랜드 투자 운영사 HND TS, 뉴질랜드 현지 건설사 CMP 컨스트럭션과 ‘더 스트랜드(The Strand) 주택 개발사업에 대한 시공사 조기 참여 협약(ECI)’을 체결했다. 더 스트랜드 주택개발사업은 뉴질랜드 오클랜드의 북동부에 위치한 타카푸나 해변 인근에 지하 3층~최대 10층 규모의 4개 동, 총 219가구를 조성하는 프로젝트다. 뉴질랜드 HND 홀딩스가 투자·개발하며 설계·조경 등을 지역 환경과 조화롭게 구성한 ‘하이엔드 주거 단지’ 건립이 추진된다. 현대건설은 이번 ECI 체결에 기반해 혁신 설계와 시공 노하우 등을 현지 하이엔드 주택에 접목할 계획이며, 커뮤니티 시설, 태양광 패널, 전기차 충전소 등 현지 생활방식에 맞춘 ‘K-하우징 솔루션’을 선보여 차별화된 주거 가치를 실현할 방침이다.
[자주 묻는 질문]
Q. 미국 금리 인하로 한국 부동산 시장에는 어떤 변화가 예상되시나요?
A. 한은의 10월 금리 인하 가능성이 높아졌으나 서울 집값 상승세가 변수입니다. 미 연준의 0.25%p 인하로 한미 금리차가 1.75%p로 축소되면서 한은의 통화정책 운용 여력이 확대됐습니다. 하지만 서울 집값이 9월 셋째 주 0.12%로 상승폭을 확대하고 있어 이창용 한은 총재가 “금리 인하 시그널로 집값이 오르면 더 큰 고생”이라고 우려를 표명한 상황입니다. 금리 인하 시 대출 비용 절감 효과는 있겠지만, 추가적인 집값 상승 압력으로 작용할 수 있어 인하 시점이 늦춰질 가능성도 있습니다.
Q. 1인당 주담대가 1억 5000만 원에 근접했는데, 향후 대출 규제는 어떻게 될까요?
A. 가계부채 급증으로 인한 추가 규제 강화 가능성이 높아 보입니다. 1인당 주담대가 1억 4983만 원으로 사상 최고치를 기록했습니다. 전체 주담대도 950조 원으로 2021년 대비 21.5% 급증한 상황이어서 정부의 부채 관리 필요성이 커지고 있습니다. 이에 따라 DSR 규제 강화나 LTV(담보인정비율) 추가 조정 등의 정책 수단이 동원될 가능성이 높으며, 특히 고가 주택이나 다주택자에 대한 대출 규제는 더욱 엄격해질 전망입니다.
Q. 재건축 공사비가 3.3㎡당 1200만 원을 넘는다는데, 투자 시 주의할 점은 무엇인가요?
A. 분담금 급등과 일반분양가 상승을 종합적으로 고려한 신중한 접근이 필요합니다. 압구정2구역의 경우 1년 새 분담금이 15% 상승해 3.3㎡당 1150만 원에 달했고, 성수2지구는 1160만 원을 기록했습니다. 일반분양가도 압구정2구역이 8000만 원에서 9000만 원으로 1000만 원 올랐습니다. 중대재해 처벌 강화에 따른 안전관리 비용 증가와 고급화 전략으로 향후 공사비는 더욱 상승할 전망이어서, 투자 시 분담금 부담 증가를 감안한 수익성 분석과 함께 준공 시점의 시장 상황까지 고려한 장기적 관점이 중요합니다.
[투자자 핵심 체크포인트]
✓ 한은 금리 동향: 10월 통화정책 회의에서 0.25%p 인하 가능성과 서울 집값 0.12% 상승세 지속이 금리 결정에 미치는 영향 모니터링
✓ 주담대 위험 관리: 1인당 주담대 1억 4983만 원과 취약차주 DSR 1888.1% 급증으로 인한 추가 대출 규제 강화 가능성 대비
✓ 재건축 투자 점검: 압구정2구역 3.3㎡당 분담금 1150만 원(15% 상승), 성수2지구 1160만 원 등 공사비 급등에 따른 수익성 재검토
✓ 전세시장 변화: 미리내집 경쟁률 64.3대 1에서 23.5대 1로 하락 등 대출 규제가 전세 수요에 미치는 영향 분석
✓ 개발 호재 지역: 용산국제업무지구 연내 기반시설 착공과 입체복합 수직도시 조성이 주변 부동산 시장에 미치는 파급효과 추적
[키워드 TOP 5]
미 연준 금리 인하, 한은 10월 인하 전망, 주택담보대출 1억 5천만 원, 재건축 공사비 급등, 서울 집값 상승세, AI PRISM, AI 프리즘
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