광화문·시청과 서울역을 아우르는 서울 도심 업무지구(CBD)에서 오피스 재개발이 추진되는 사례가 최근 3년 사이 네 배 이상 늘어난 것으로 나타났다. 도심 오피스 노후화로 정비 필요성이 높아지던 중 서울시가 보존에서 개발로 도심 관리 방향을 틀고, 나아가 ‘90m 높이 제한’까지 완화하며 재개발이 탄력을 받았다는 분석이 나온다. 다만 일각에서는 2030년께 도심 오피스가 일시적 공급 과잉 상태에 놓일 것이라는 우려도 제기되고 있다.
13일 서울시에 따르면 중구·종로구에서 고시된 ‘도시정비형 재개발’ 정비 계획(변경 포함)은 2021년과 2022년 각 3건에서 2023년 9건, 지난해 13건으로 3년 사이 4배 이상 늘었다. 올 들어 4월까지 수립된 정비 계획만 해도 4건에 달한다. 도시정비형 재개발은 상업지역·준주거지역·준공업지역 등에서 도시 환경 개선을 위해 진행하는 정비 사업을 의미한다. 주택 공급도 가능하지만 대부분은 업무·근린생활 시설을 짓는다. 정비 계획 수립이 정비 사업의 초기 단계임을 감안하면 중구·종로구에서 도시정비형 재개발을 추진하는 사례가 최근 들어 급증한 것이다.
눈길을 끄는 대목은 서울 전 지역 중에서도 중구·종로구의 도시정비형 재개발 추진 증가세가 특히 가파르다는 점이다. 중구·종로구 제외 23개 구의 도시정비형 재개발 정비계획 수립은 △2021년 8건 △2022년 5건 △2023년 8건 △지난해 4건으로 감소세다. 건수도 2023년을 기점으로 중구·종로구에 뒤처졌다. 중구·종로구에 따르면 현재 두 구에서 업무시설 공급 목적으로 진행 중인 도시정비형 재개발 사업은 총 35건에 달한다.
중구·종로구의 도시정비형 재개발이 활발해진 것은 도심 대형 오피스 노후화와 서울시의 도심 관리 기조 변화가 동시에 작용한 결과로 풀이된다. 보존에 적극적이던 박원순 전 서울시장은 2015년 ‘역사도심 기본계획’을 발표하고 도심 내 건물의 최고 높이를 내사산 이하인 90m로 제한했다. 이후 오세훈 시장은 방향을 바꿔 도심 고밀 개발과 녹지 확보를 동시에 추구하는 ‘녹지생태도심’ 전략을 세우고, 이를 실현하기 위해 2023년 2월 ‘2030 도시·주거환경정비 기본계획(도시정비형 재개발 부문)’을 수립했다. 기본계획엔 도시정비형 재개발 사업 때 개방형 녹지 및 공공 용지를 제공하면 90m 높이 규제를 풀어주는 내용이 담겼다.
개발 업계의 한 관계자는 “CBD 일대 건물들이 낡아 정비 필요성이 높아진 상황에서 규제 완화 정책이 사업 추진에 영향을 끼쳤다”며 “도심은 수요가 풍부해 프로젝트파이낸싱(PF) 시장 경색에도 불구하고 자금 조달이 크게 어렵지 않은 점도 영향을 미쳤을 것”이라고 설명했다.
실제로 상업용 부동산 종합 서비스 기업 알스퀘어에 따르면 지난해 4분기 CBD 오피스 공실률은 △중대형(연면적 1만 6500㎡~3만 3000㎡) 2% △대형(3만 3000㎡~6만 6000㎡) 2.4% △초대형(6만 6000㎡ 이상) 3.5%로 자연 공실률인 5%를 밑돌고 있다. 기업들이 인재 확보 차원에서 시내·대형 오피스를 선호하는 데 반해 서울 도심에는 대형·초대형 오피스, 그 중에서도 신축이 부족하기 때문이다.
특히 중구 서소문동 일대에서 대형 재개발이 동시에 진행되며 이 곳이 CBD의 또 다른 핵심 지역으로 거듭날 것이라는 관측도 나온다. 옛 중앙일보 빌딩 자리인 서소문구역 11·12지구는 높이 176m, 연면적 13만 7000㎡의 오피스를 짓는 내용으로 본PF 전환에 성공해 3월 착공했다. 서소문구역 제10지구, 서울역-서대문 1·2구역 제1지구는 재개발이 완료되면 각각 JB금융그룹, 삼성그룹 금융 계열사가 입주할 것으로 알려졌다.
다만 2030년 전후로 CBD 오피스 시장이 일시적 공급 과잉 상태가 될 것이라는 전망도 나온다. 글로벌 부동산 서비스기업 CBRE코리아에 따르면 2031년까지 CBD에 신규 공급될 대형 오피스는 총 389만㎡로, 같은 기간 서울 전역에 새로 생기는 대형 오피스 면적(471만㎡)의 83%에 달한다. 개발업계의 또 다른 관계자는 “오피스는 원래 장기 수요를 대비하고 투자하는 분야”라며 “단기 공급 과잉 시기를 지나면 신축 건물에 수요가 몰리며 수익이 개선될 것으로 본다”고 내다봤다.
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