최근 서울의 아파트 가격 상승은 실수요자들의 내 집 마련에 대한 불안감을 증폭시키고 사회적 갈등을 조장하는 원인이 됐다. 다급한 정부는 서울 집값 안정을 위해 또다시 대책을 내놓았다. 이번 9·13대책은 기존 대책의 연장선에서 투기수요 근절과 실수요자 보호라는 원칙을 유지하려고 애쓴 흔적이 보인다. 이번 대책의 핵심은 다주택자를 투기수요로 보고 살 집 한 채 외에는 소유할 생각을 하지 말라는 신호다. 1주택 세대가 추가로 주택을 구입하고자 할 경우 주택담보대출을 원천적으로 금지했다.
종합부동산세는 고가 1주택과 고가 다주택에 대해 부담을 강화했다. 고가 주택에 대해 누진적으로 세율을 강화해 보유세의 취지를 더 살렸다. 시가 18억원 이하 주택에 미치는 영향은 미미할 것으로 보인다. 보유세 강화의 사회적 요구를 고려할 때 대부분의 실수요자에게는 부담을 최소화해 사회적 저항은 크지 않을 것으로 예상된다. 종합부동산세 부담 증가로 고가 1주택자는 당장 주택을 매각하지는 않을 것으로 보이나 다주택자는 보유 주택의 일부를 정리해나갈 것으로 보인다.
이번 대책에서 또 다른 특징의 하나는 1주택 이상자가 조정대상지역에서 주택을 새로 취득해 임대등록을 할 경우 양도세 중과와 종합부동산세 합산 과세를 하겠다는 것이다. 여기에 더해 대출규제 강화와 양도세 감면 가액 기준을 신설해 임대사업 등록의 이점을 대폭 삭감했다. 이 정도라면 정부가 집값 불안 때문에 조정대상지역에서 임대주택등록제도는 포기한 것으로 이해할 수 있다.
9·13대책의 영향에 대해서는 섣부른 판단을 내리기 어려우나 정부가 원하는 실수요 중심의 시장으로 폭을 좁혀가는 변화는 있을 것으로 보인다. 2주택 이상 보유를 원천적으로 차단해 투기(투자)수요로 인한 과열은 완화되고 최근 보였던 비정상적 급등세는 일단 사그라질 것으로 보인다.
그러나 세금 부담이 덜한 가치 있는 주택에 대한 몰입 현상은 여전히 지속될 수 있다. 고가 주택의 세 부담 강화로 똘똘한 주택에 대한 기준의 하향조정과 비규제지역에 대한 관심도 증가할 것이다. 이번 대책에서 주택공급 대책이 구체적으로 제시되지 않았고 서울의 아파트 수급 불균형에 대한 정부의 인식은 여전히 부족해 서울 주택시장의 불안 요인은 계속 남아 있다. 또 거래세 인하에 대한 내용이 빠져 있고 다주택자의 퇴로를 완전히 막아버려 매물 잠김 문제도 해갈될 것으로 보이지 않는다.
우려되는 사항은 대출에 의존하는 서민·실수요자들에게는 여전히 내 집 마련이 쉽지 않은 환경이며 오히려 점점 더 대출 부담이 없는 자산가들에게 유리한 시장으로 구조화하고 있다는 것이다. 또 조정대상지역에서 2주택 이상의 다주택 보유를 차단하고 임대등록제도를 사실상 포기해 민간 임대주택시장의 역할을 기대할 수 없게 만들고 있다. 따라서 앞으로 임차시장으로 주택시장의 문제가 번질 가능성이 높아졌다. 정부는 또다시 임차시장 안정을 위한 대책을 강구해야 하는 번거로움을 겪을 수도 있다.
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