기업형 임대주택(뉴스테이)에 대한 비판이 가장 집중되는 부분은 임대료다. 정부가 중산층 주거 안정을 내걸고 도입했음에도 실제 임대료를 부담할 수 있는 계층은 고소득층뿐이라는 지적이 꾸준히 제기되고 있다.
약 80%의 중산층이 내 집 마련을 원하고 있는 상황 속에서 비자발적 월세 수요까지 뉴스테이에 편입된다면 임대차에서 자가 보유로 이어지는 주거 사다리에 올라타는 것이 더욱 힘들어질 것으로 보인다.
◇소득대비 임대료지출 OECD보다 2배 높아 = 상반기 중 공급될 예정인 서울 영등포구 대림동 뉴스테이의 임대료는 보증금 1,000만원에 전용면적 29~44㎡에 따라 월 70만~110만원 수준이다. 서울 중구 신당동의 뉴스테이(전용 24~59㎡)도 보증금 1,000만원에 월세 65만원~보증금 1억원에 월세 100만원 사이로 책정됐다. 중산층의 평균 소득인 291만 9,000원을 기준으로 월소득대비 임대료(RIR) 지수를 따졌을 때 월세 100만원을 부담한다면 34.3%, 110만원의 경우 37.7%에 이른다.
보증금과 관리비까지 합한다면 RIR지수는 더 치솟게 된다. 이는 국제개발협력기구(OECD)에서 권고하는 적정 RIR지수인 20%보다 두 배 가량 높을 뿐만 아니라 국토교통부의 2014년 주거실태조사에서 집계된 중산층의 평균 RIR 23.1%를 훨씬 웃돈다.
월급의 1/3에 해당하는 금액을 주거비로 지출하게 되면 월세에서 전세, 그 후 자가 보유로 이어지던 주거 사다리에 올라타기란 사실상 불가능해진다. 실제로 주거비 100만원과 중산층 평균 생활비 지출액인 191만 6,000원을 더하면 남는 여유자금은 월 3,000원에 불과하다. .
◇임대료 높은데 거주 안정성은 글쎄 = 문제는 높은 월세 부담에도 불구하고 현재 구조상으로는 장기간 지속 되는 안정성도 보장되기 힘들다는 점이다.
뉴스테이 수익률 자료를 보면 사업자의 내부수익률(IRR)은 10~20% 가량이다. 가장 높은 수익률(21.3%)이 예상되는 ‘e편한세상 테라스 위례’의 경우 총 사업비 2,731억원 중 실제 민간사업자 출자금액은 164억원(6%)에 불과하지만 투자기간 11년(청산까지의 기간) 뒤 21.3%의 수익을 거두는 구조다.
눈길을 끄는 것은 이 같은 수익률은 임대운영이 아닌 매각차익으로 인해 발생하는 이익. 국토부 관계자는 “월세구조인 일본과 달리 한국은 준전세 구조이기 때문에 보증금 비중이 높아 현재 임대료 수준으로는 임대기간 중 손실이 날 수밖에 없다”며 “수익은 집값 상승으로 인한 매각차익으로 거두게 된다”고 설명했다. 21.3%의 수익률이 나기 위해서는 집값이 연 1.5% 상승해야 한다.
한마디로 뉴스테이 참여 건설사가 수익을 얻기 위해서는 8년 뒤 매각이나 분양전환을 해야 한다. 장기간 안정적 거주가 쉽지 않다는 점이다.
한 전문가는 “8년 뒤 분양전환 혹은 매각으로 건설사가 털고 나가야 수익을 얻을 수 있어 뉴스테이 거주자들이 느끼는 높은 월세 부담과는 상관없이 8년 뒤 거주 안정성도 보장받지 못하는 측면이 있다”고 말했다. /권경원기자 nahere@sed.co.kr
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