1가구 2주택자 '증여냐, 양도냐' 고민

8.31 대책 이후 1가구 2주택자들의 고민이 깊어지고 있다. 내년부터 2주택자에 대해 양도세가 실거래가로 과세되는데다 2007년 이후에는 50％ 중과세율이 적용되는 등 세금부담이 해마다 늘게 돼 언제 집을 파는 것이 좋은지, 차라리 증여세를 물고 가족에게 증여하는 것이 나은지 판단이 잘 서지 않기 때문이다. ◇ 양도세, 증여세 어떻게 계산되나 우선 세금에 대한 `공포심'부터 떨쳐내야 한다. 복잡하게 보이는 세금도 공식에 따라 차근차근 따져보면 얼마든지 내집의 양도세, 증여세를 계산해 낼 수 있다. 우선 양도세의 계산법을 살펴보자. 먼저 집을 파는 가격인 양도가액에서 집을 산 가격인 취득가액과 집을 취득할때 들인 경비인 필요경비(취득.등록세와 중개수수료 등)를 빼면 양도차익이 나온다. 다음 이 양도차익에 일정 비율을 곱해 장기보유특별공제를 계산하는데, 처분할주택을 3년 이상 보유했다면 10％, 5년 이상 보유했으면 15％, 10년 이상 보유했다면 30％를 곱해준다. 이렇게 양도차익에서 장기보유특별공제를 뺀 후 다시 양도소득 기본공제 250만원을 빼면 과세표준이 산출된다. 그다음 집 보유기간과 과세표준에 따라 달리 적용되는 세율을 과세표준에 곱해양도세를 산출한다. 집을 2년 이상 보유했다면 과세표준에 9％(과세표준 1천만원 이하), 18％(1천만-4천만원), 27％(4천만-8천만원), 36％(8천만원 초과) 등을 곱해준다. 이 금액에서 다시 90만원(과세표준 1천만-4천만원), 450만원(4천만-8천만원), 1170만원(8천만원 초과)의 누진 공제를 해주면 양도세가 나온다. 집을 2년 이상 보유하지 못한 경우 40％(1-2년 보유), 50％(1년 미만 보유) 등의 세율이 적용된다. 증여세는 양도세보다 계산법이 간편하다. 먼저 증여액에서 증여 상대가 배우자인 경우 3억원, 성년 자녀인 경우 3천만원,미성년자인 경우 1천500만원을 공제하면 과세표준이 나온다. 이 과세표준이 ▲1억원 이하일 경우 10％ ▲1억-5억원인 경우 1억원을 초과한금액의 20％＋1천만원 ▲5억-10억원인 경우 5억원 초과한 금액의 30％＋9천만원 ▲10억-30억원인 경우 10억원 초과금액의 40％＋2억4천만원 ▲30억원을 초과한 경우 30억원 초과한 금액의 50％＋10억4천만원 등으로 계산하면 된다. ◇ 2주택자 내년까지는 양도가 유리할 듯 앞에서 본 공식에 맞춰 비투기지역인 광장동 35평형 아파트의 예를 들어 연도별로 양도세와 증여세를 계산해보자. 이 아파트는 2000년 6월 2억9천만원(기준시가 1억8천200만원)에 구입했고 올해시세는 5억원(기준시가 3억5천500만원)에 형성돼 있다. 올해 이 아파트를 판다면 양도차익은 양도가액(3억5천500만원)-취득가액(1억8천200만원)-필요경비(546만원), 즉 1억6천754만원이 된다. 다음 양도차익(1억6천754만원)에서 5년이상 장기보유 특별공제액 2천513만원(1억6천754만원의 15％)과 양도소득기본공제(250만원)를 빼주면 과세표준은 1억3천991만원이 된다. 과세표준이 8천만원을 초과했기 때문에 과세표준 1억3천991만원에 36％의 세율을 적용하고 다시 누진공제 1천170만원을 빼면 양도세는 3천866만원이다. 반면 이 집을 자식에게 증여하면 과세표준은 5억원-자녀공제(3천만원), 4억7천만원이 된다. 과세표준이 1억-5억원인 경우 1억원을 초과한 금액의 20％에 1천만원을 더해주는 공식에 대입하면 양도세는 8천400만원이 된다. 결국 올해에는 광장동 35평형 아파트는 증여하는 것보다는 파는 것이 세금부담이 적다. 내년에도 경우는 마찬가지다. 내년에는 양도가액과 취득가액이 실거래가로 계산돼야 하며, 이를 반영하면 양도차익은 2억130만원이 되고, 이를 토대로 계산한 양도세는 4천899만원이 된다. 증여세는 변화가 없어 8천400만원이 되고, 결국 내년에도 집을 파는 것이 더 유리하다는 결론이 나온다. 그렇다면 2주택자의 양도세 50％ 중과가 실시되고 장기보유특별공제도 사라지는2007년 이후는 어떨까. 양도가액(5억원), 취득가액(2억9천만원)은 내년과 동일하지만 세율이 50％로 올라가고 장기보유특별공제도 배제다는 점에서 다르다. 이를 토대로 양도세를 산출해보면 9천940만원으로 껑충 뛴다. 반면 증여세는 계속 변화가 없이 8천400만원이 돼 2007년 이후부터는 집을 파는것보다는 증여를 하는 편이 더 낫게 된다. 부동산뱅크 양해근 실장은 "내년까지는 증여보다 양도가 유리하고 2007년 이후에는 대체로 양도차익이 크면 클수록 양도보다 증여가 절세면에서 효과적일 것으로 보인다"며 "사례별로 증여와 양도 중 어떤 쪽이 세금부담을 줄일 수 있는지 꼼꼼히 빠져보는 것이 좋다"고 조언했다. (서울=연합뉴스) 윤종석 기자