공동주택 공시가 10년만에 하락

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공동주택 공시가 10년 만에 하락…낙폭은 '18.61%' 역대 최대

부동산 정책·제도 2023.03.22 15:00:00

최근 몇 년간 과열됐던 부동산 시장이 지난해부터 한 풀 꺾이면서 공동주택 공시가격도 10년만에 하락했다. 올해 전국 공동주택 공시가격은 전년보다 평균 18.61% 떨어졌다. 2005년 공동주택 공시가격 조사·산정 제도를 도입한 이후 가장 큰 하락폭이다. 공시가격 하락에 따라 국민들의 보유세(재산세+종합부동산세)부담도 줄어들 것으로 보인다. 국토교통부는 ‘부동산공시법’에 따라 올 1월 1일 기준 공동주택 공시가격(안)에 대해 소유자 등을 대상으로 이달 23일부터 다음달 11일까지 열람 및 의견청취를 진행한다고 22일 밝혔다. 올 전국 공동주택 공시가, 사상 최대 하락…서울 17.3%↓ 올해 전국 공동주택 공시가격은 전년 대비 평균 18.61% 하락했다. 2005년 공동주택 공시가격 조사·산정 제도를 도입한 이후 가장 큰 낙폭이다. 그 동안 2009년(-4.6%), 2013년(-4.1%) 두 차례 하락한 적이 있는데 당시에 비해 올해는 14%포인트 넘게 더 떨어졌다. 또 2014년 이후 계속 오르던 공시가격 상승세도 10년 만에 하락 전환했다. 지난해 공시가격이 17.2% 상승한 점을 고려하면 올해 공시가격은 사실상 2021년 수준으로 돌아간 것이다. 올해 공동주택 공시가격(안)은 한국부동산원이 지난해 말 기준으로 산정한 시세에 올해 현실화율(평균 69.0%)을 적용한 결과이다. 지역별로 보면 올해 모든 시·도의 공시가격이 하락한 가운데 세종(-30.68%), 인천(-24.04%), 경기(-22.25%), 대구(-22.06%) 순으로 낙폭이 컸다. 인천은 지난해 29.32%나 올랐는데 올해는 24.04% 하락했다. 경기도 지난해 23.17% 급등했지만 올해는 22.25% 급락했다. 지난해 14.24% 올랐던 서울은 올해 17.3% 하락해 역시 2005년 이래 가장 큰 낙폭을 보였다. 국토부 관계자는 “그간 과열되었던 부동산 시장이 작년 한 해 동안 금리인상, 정부의 시장안정노력 등 영향으로 하락했고, 지난해 11월 발표한 ‘공시가격 현실화 수정계획’에 따라 올해 현실화율을 2020년 수준으로 낮춘(공동주택의 경우 71.5% → 69.0%)것도 추가 하락 요인으로 작용했다”고 설명했다. 공시가격 하락으로 올 공시가격 중위값도 전년대비 하락했다. 전국의 경우 지난해 1억9200만원에서 올해 1억6900만원, 지역별로는 서울이 4억4300만원에서 올해 3억6400만원으로 떨어졌다. 세종은 4억500만원에서 2억7100만원, 경기는 2억8100만원에서 2억200만원으로 하락했다. 보유세도 20~30% 하락…종부세서 빠지는 단지 속출할 듯 공시가격 하락으로 국민들의 보유세 부담도 줄어들 것으로 전망된다. 여기에 지난해 종부세 세제 개편, 올해 재산세 공정시장가액비율 인하 효과 까지 겹치면서 세금 부담이 대폭 감소할 것으로 보인다. 앞서 지난해 말 정부는 종부세법을 개정해 올해부터 종부세 기본공제가를 6억원에서 9억원으로, 1세대 1주택자는 11억원에서 12억원으로 올렸다. 또 1주택에 0.6~3.0%, 조정 대상 2주택자 이상에 1.2~6.0%를 적용하던 종부세율은 2주택 이하는 0.5~2.7%, 3주택 이상은 0.5~5.0%로 낮췄다. 세 부담 상한도 최고 300%에서 150%로 낮아진다. 실제로 국토부가 올해 재산세와 종부세 공정시장가액비율이 지난해와 동일하다고 가정(재산세 45%·종부세 60%)하여 시뮬레이션(1세대 1주택자 기준) 해본 결과 공시 가격 3억 9000만원 주택을 보유할 경우 보유세는 45만4000원으로 전년 대비 28.9%, 2020년 보다는 28.4% 줄어드는 것으로 나타났다. 공시가 8억원은 125만2000원으로 전년 보다 38.5%, 2020년보다 29.5% 줄고, 12억5000만원의 경우 280만2000원으로 전년대비 30.5%, 2020년 대비 24.8% 감소하는 것으로 조사됐다. 다만 정부가 올해 1주택자에 대한 재산세 공정시장가액비율을 현 45%에서 더 낮추고, 종부세는 현 60%에서 80%로 인상할 가능성도 있어 세금 추정금액은 달라질 수 있다. 서울 등 고가 주택의 공시가격이 대폭 하락해 이들 단지의 종부세 부담액도 최소 20% 중반 수준으로 줄어들고, 아예 종부세 부과 대상에서 빠지는 단지도 속출할 것으로 전망된다. 국토교통부에 따르면 지난해 종부세 부과 대상 단지(1세대 1주택자 기준)는 45만6360가구(공시가 11억원 초과 기준)이었지만 올해는 23만1564가구(12억원 초과 기준)로 반토막 수준으로 급감할 것으로 보인다. 건보료 부담도 완화…국가장학금 혜택 대상 늘 것 지역가입자의 건강보험료는 소득·재산(세대합산)에 따른 등급별 점수에 점수 당 금액(208.4원/점, 2023년 기준)을 곱하여 산정돼 이번 공시가격 하락으로 재산가액 하락에 따라 건보료 부담이 완화될 전망이다. 지난해 12월 기준 지역가입자의 소득·재산을 기준으로 분석한 결과, 공시가격 하락으로 지역가입자의 건보료가 세대당 전년동월 대비 월평균 3839원 감소하는 효과가 있을 것으로 보인다. 공시가격 하락으로 매매, 상속, 담보대출 등 부동산 거래를 등기할 때 발생하는 국민주택채권 매입부담도 한 해 동안 1000억원 가량 줄어든다. 예를 들어 서울에 소재한 2022년 공시가격 7억원(3.1% 적용)의 공동주택이 올해 5억7900만원(2.6% 적용)으로 낮아진다면 채권매입액은 2170만원에서 1505만원으로 665만원 감소하고, 이를 할인(올 3월 기준 12.7% 적용)하여 매도할 경우 실제 국민부담금은 85만원 감소하게 된다. 이 밖에 공시가격 하락으로 국가장학금, 기초생활보장제도, 장려금(근로, 자녀) 등에서 활용하는 소득환산액 등이 감소함에 따라 복지 혜택도 늘어날 전망이다. 예를 들어 기초생활보장급여 신청가구(또는 기존 수급가구)가 소유하는 주택의 공시가격이 하락하면 소득인정액이 줄어드는 효과가 발생하며 이에 가구의 소득, 재산상황에 따라 수급 탈락했던 가구가 수급자로 선정되거나, 기존 수급가구의 급여액이 늘어날 수 있다. 다음달 11일까지 열람 후 28일 결정·공시 올해 공동주택 공시가격(안)은 다음달 11일까지 소유자 등의 의견을 제출받아 반영 여부를 검토하고, ‘부동산 공시법’에 따라 중앙부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 다음달 28일 결정·공시할 예정이다. 공시가격(안)은 ‘부동산공시가격알리미’ 누리집에서 23일 0시부터, 해당 공동주택이 소재한 시·군·구청 민원실에서 23일 부터 다음달 11일까지 열람할 수 있다. 의견이 있는 경우 11일까지 의견서를 ‘부동산 공시가격 알리미’ 누리집을 통해 온라인으로 제출하거나 관할 시·군·구청(민원실) 또는 한국부동산원(각 지사)에 우편·팩스 또는 방문 제출할 수 있다. 결정·공시 이후에는 4월 28일부터 5월 29일까지 한 달 간 이의신청 접수를 받고, 신청된 건에 대한 재조사 및 검토과정을 거쳐 6월 말 조정·공시할 예정이다.