[주요 이슈 브리핑]
■ 공급 정책: 정부가 공공지원 민간임대 연계형 정비사업에서 일반 분양을 허용하며 사업성을 개선했다. 건설공사비지수 20% 이상 상승 시 시세 재조사 요건을 완화하고 임대 물량 일부를 일반 분양할 수 있도록 규제를 풀면서 서울·인천·경기 10개 사업지 2만 4000가구 공급에 속도가 붙을 전망이다.
■ 시장 양극화: 10·15 대출 규제 후 강남 3구와 한강벨트 거래량이 51.7% 급감한 반면 비한강벨트 12개 지역은 9.81% 감소에 그쳤다. 15억 원 이하 아파트가 많아 대출 규제 영향이 적고 2021년 전고점 미회복으로 실수요 중심 매수세가 꾸준히 유입되면서 지역별 거래 양극화 현상이 뚜렷해지는 모습이다.
■ 터미널 개발: 서울 시내 6개 대형 터미널이 일제히 개발에 돌입하며 인근 부동산 시장에 호재로 작용하고 있다. 동서울터미널 1조 8000억 원과 양재화물터미널 7조 원 등이 내년 하반기 착공 예정이며 반포고속버스터미널까지 개발 대열에 합류해 수조 원 규모의 복합개발이 2030~2031년께 완료될 전망이다.
[부동산 투자자 관심 뉴스]
1. ‘공공지원 민간임대 연계형 정비’에 일반 분양도 허용…수도권 2.4만 가구 공급에 속도
국토교통부가 공공지원 민간임대 연계형 정비사업의 규제를 완화했다. 기존에는 사업시행인가 고시 후 3년이 지나면 최근 3년간 건설공사비지수 상승률만 반영하도록 제한했으나, 이번 개정으로 사업시행인가 고시 시점부터 시세 재조사 의뢰 시점까지 기간을 확대해 20% 이상 공사비 상승 시 시세 재조사가 가능해졌다. 또한 일반분양분 전부를 임대 리츠에 매각하지 않고 일부는 일반 분양할 수 있도록 규제를 완화했다. 이로써 서울 관악구 관악강남구역 재건축 1143가구, 인천 미추홀구 미추 8구역 재개발 2825가구, 인천 동구 금송지구 재개발 3965가구 등 수도권 10개 사업지 2만 4000가구 공급이 정상화될 전망이다.
2. 강남3구 거래 ‘반토막’났는데…非한강벨트는 ‘찔끔 감소’
10·15 대책 시행 이후 강남 3구와 한강벨트 지역 아파트 거래가 이전의 절반 수준으로 급감한 반면 비한강벨트 지역 거래량은 감소 폭이 약 10%에 그쳤다. 서울 외곽 12개 지역의 지난달 토지거래계약 허가 신청서는 총 2738건으로 1~10월 월평균 거래량 3036건 대비 9.81% 줄어드는 데 그친 반면, 강남 3구와 한강벨트 5개구의 11월 계약 허가 신청 건수는 1215건으로 이전 10개월 평균 2515건 대비 51.7%나 줄었다. 김용범 대통령실 정책실장은 최근 토허구역은 임시 조치라며 시장이 차분해지면 종합적으로 해제를 검토할 것이라고 밝혔다.
3. “지하 터미널, 지상엔 주상복합”…동서울 등 6곳 ‘환골탈태’ 시동
수십 년 된 서울 시내 대형 터미널들이 일제히 개발에 돌입했다. 현재 광진구 동서울터미널, 동대문구 동부화물터미널, 서초구 고속버스터미널, 서초구 양재동 한국화물터미널, 양천구 서부트럭터미널, 중랑구 상봉버스터미널 등 총 6개의 대형 터미널 개발 사업이 진행 중이다. 대부분 하부에 기존 터미널 기능을 상부에 주거·업무·상업 시설을 넣는 대규모 복합 개발을 추진한다. 양천구 서부트럭터미널은 사업비 약 1조 9000억 원 규모로 내년 하반기 착공해 2030년께 준공이 목표다. 양재화물터미널은 7조 원에 달하는 사업비 조달 여부에 관심이 집중되고 있다.
[부동산 투자자 참고 뉴스]
4. “지역 거점 입지에 교통 편리”…고분양가 논란에도 100% 계약
서울 내 노후된 버스터미널들이 개발되면서 인근 아파트 매매가격은 상승세를 보이고 있다. 중랑구 상봉터미널 부지에 지난해 12월 분양한 ‘더샵 퍼스트월드’는 전용 59㎡ 분양가격이 9억 8000만 원에 달했지만 87.67대 1의 높은 경쟁률로 3개월 만에 100% 계약이 완료됐다. 광진구 동서울터미널 인근 자양한양아파트 전용 108.35㎡는 올해 9월 24억 3000만 원의 신고가에 거래됐다. 서초구 양재화물터미널 인근 서초네이처힐 3단지 전용 84㎡는 직전 거래보다 4억 원이 올라 지난달 19억 2000만 원에 팔렸다.
5. 한은, 국고채 1.5조 사들인다…코로나 이후 처음
한국은행이 9일 1조 5000억 원 규모의 국고채를 단순 매입한다고 8일 공고했다. 2022년 9월 이후 3년 2개월 만이다. 표면적으로는 환매조건부증권 매각 대상 증권 확충이 목적이나 시장에서는 장기물 국고채를 사들여 국채 금리 하락 효과를 기대하고 있다. 최근 국고채 금리는 한국은행 금리 인하 지연과 내년 확장 재정으로 인한 대규모 국고채 발행 우려로 상승세가 이어지고 있다. 8일 3년 만기 국고채 금리는 연 3.034%, 10년물 금리는 연 3.401%로 각각 4.0bp, 4.3bp 상승했다.
6. 환헤지 비율 상향까지 만지작…수익률 저하 우려에 ‘신중론’도
보건복지부가 국민연금의 외화채 발행을 위한 법 개정 검토에 나섰다. 원·달러 환율이 1470원 선에서 좀처럼 떨어지지 않자 환율 안정화를 위한 조치다. 9월 말 기준 국민연금의 운용자산 1361조 2000억 원 중 해외 투자 비중은 44.4%에 달한다. 외화채를 직접 발행해 달러 매입 수요를 줄이자는 것이 법 개정의 주요 논리다. 하지만 외화채는 부채 성격으로 원리금 상환 부담이 있어 국민연금 수익률 저하 우려가 크다. 한국개발연구원과 한국은행 분석에 따르면 환율이 1% 오를 때 소비자물가는 0.03~0.04%포인트 상승하는 것으로 나타났다.
▶ 기사 바로가기: 한은, 국고채 1.5조 사들인다…코로나 이후 처음
▶ 기사 바로가기: 예보 신임 사장 후보에…김성식·김광남 등 3인
▶ 기사 바로가기: 벤츠와 배터리 동맹 강화…LG엔솔 또 2조 ‘잭팟’
관련기사
< 저작권자 ⓒ 서울경제, 무단 전재 및 재배포 금지 >
derrida@sedaily.com
